房地产行业市场前景及投资研究报告：德国住房租赁市场顶层设计研究.pdf

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行业研究/房地产证券研究报告

行业专题报告2024年01月18日

[Table_InvestInfo]“向回看”系列研究6：德国住房租赁市场顶层

投资评级优于大市维持

设计研究——好风借力，直上青云

市场表现

[Table_Summary]

[Table_QuoteInfo]投资要点：

房地产综指

3649.49

3455.57研究德国经验，发展中国住宅租赁。我国目前正处于租赁市场发展期。租赁需

3261.66求有序放大，租赁习惯发生改变，租赁政策走向利好。考虑中国房地产市场走

3067.74向市场化时间不长，租赁市场走向成熟化需要更多成熟经验借以滋养。德国租

2873.83赁市场具有需求呈现积极响应、供给呈现百花齐放、价格呈现长期稳定且合理

2679.92增长的特点。研究德国，能为我国租赁市场如何构建良性发展、引导供需平稳

2023/12023/42023/72023/10

运行、创建合理制度体系带来更好启示。

资料：证券研究所

德国租赁市场发展回顾。我们将德国租赁市场发展大致分为四个阶段：1）战后

相关研究住房保障（1940-1960）：补贴双管齐下；2）供给修复（1960-1990）：探

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《第2周新房成交同比增速回落、供销比索租赁市场化路径；3）统一德国（1990-2010）：从新建转向提升存量住房效率

回升》2024.01.15和市场化；4）近期发展（2010年至今）：政府重新市场干预。观测德国租赁市

《建立城市房地产融资协调机制——加

场发展历史，基本就是在短缺时加大政府干预，体现为供给和需求的补贴，以

大融资支持力度，落实地产风险化解》

2024.01.15及价格。在稳定时推动市场化。政府力争使得租赁市场可以在保障性和效

《24年第1周新房成交同比增速回落、率性之间维持平衡。

供销比回升》2024.01.07

德国租赁市场（1）：五大基础要素。去除历史因素、文化因素，我们认为德国

租赁市场的蓬勃发展存在更多自身发展的原因。德国租赁住房的长期稳健主要

依赖于以下五大要素：1）租赁补贴体系：德国针对租赁住房的社会住房补贴以

及直接作用租户的住房补贴均在应对住房危机、提供住房福利中起到举足轻重

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的作用；2）社会住房（social-housing）体系：德国的社会住房由住房合作社、

国有市政住房公司、具有临时社会用途的私人住房三个部门组成；3）租赁环节

各要素的法律规定：德国租赁相关法律设臵起到平抑租金价格、保障租期长久

稳定、不被驱逐和租购同权的承租人权益保护的作用；4）税收层面：抑制住房

投机，稳定租赁市场，刺激了德国租赁市场的兴盛；5）房地产金融体系：保守

但完