《不动产估价》基准地价系数修正法.pptxVIP

《不动产估价》基准地价系数修正法汇报人：AA2024-01-20

基准地价概述系数修正法原理基准地价评估方法系数修正法在基准地价评估中的应用基准地价系数修正法的优缺点分析案例分析与实战演练contents目录

01基准地价概述

基准地价定义基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价性质基准地价具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点，是政府管理和调控土地市场的基本手段。定义与性质

土地定级根据土地的自然和经济属性，综合评定土地的等级。它是确定基准地价的基础。价格评估在土地定级的基础上，采用科学的评估方法，确定各级土地的基准地价。政府公布评估完成后，政府将各级土地的基准地价公之于众，作为土地市场的参考价格。基准地价的形成

宏观调控价格引导保护权益城市规划基准地价的作用政府通过调整基准地价，可以调控土地市场的供求关系，实现土地资源的优化配置。通过公布基准地价，可以保护土地所有者和使用者的合法权益，减少因信息不对称而产生的纠纷。基准地价为土地交易双方提供了一个合理的价格参考，有助于引导土地市场的健康发展。基准地价可以为城市规划提供重要的经济依据，有助于实现城市经济、社会和环境的协调发展。

02系数修正法原理

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。系数修正法的概念

根据经济学中的替代原理，在完全竞争市场上，具有相同效用的商品应具有相同的价格。因此，在不动产估价中，具有相似条件和效用的不动产应具有相似的价格。替代原理不动产价格受多种因素影响，包括区域因素、个别因素等。通过对待估宗地的区域条件和个别条件进行分析，可以确定其与所处区域平均条件的差异，进而对基准地价进行修正。地价影响因素系数修正法的理论依据

系数修正法的适用范围适用于具备基准地价和修正系数表的城镇土地估价。对于不具备基准地价和修正系数表的地区或特殊类型的土地，该方法可能不适用。适用于宗地价格评估。对于大面积的土地或复杂的地产项目，可能需要采用其他评估方法或结合多种方法进行评估。

03基准地价评估方法

选取可比实例从收集的交易实例中选取与待估不动产相似的可比实例，确保比较基础的一致性。进行交易情况修正根据可比实例与待估不动产在交易情况上的差异，对可比实例的成交价格进行修正。进行区域因素修正根据待估不动产与可比实例在区域因素上的差异，对可比实例的成交价格进行修正。收集交易实例收集近期相似不动产的交易实例，包括价格、交易日期、交易情况等。建立价格可比基础对可比实例的成交价格进行换算处理，消除交易日期、付款方式等因素的影响，建立统一的价格可比基础。进行交易日期修正将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格，以反映市场价格的变动。010203040506市场比较法

123搜集待估不动产的总收益和总费用等资料。搜集有关资料估算待估不动产在未来有效期内各年的潜在毛收入。估算潜在毛收入从潜在毛收入中扣除空置和收租损失等，得到有效毛收入。估算有效毛收入收益还原法

估算待估不动产在未来有效期内各年的运营费用。估算运营费用从有效毛收入中扣除运营费用，得到净收益。估算净收益选择与待估不动产风险程度相对应的报酬率。选用适当的报酬率将未来各年的净收益转换为估价时点时的现值，得到待估不动产的收益价格。计算收益价格收益还原法

成本逼近法搜集有关资料搜集待估不动产的重置成本、折旧等资料。估算重置成本采用重置核算法或价格指数调整法等方法，估算待估不动产在估价时点的重置成本。估算折旧根据待估不动产的使用年限、已使用年限、尚可使用年限等因素，采用直线折旧法或成新折旧法等方法，估算待估不动产的折旧。计算成本价格将重置成本减去折旧，得到待估不动产的成本价格。

估算开发成本估算待估不动产的开发成本，包括土地取得成本、开发费用、管理费用、销售费用、投资利息等。计算剩余价格将开发完成后的价值减去开发成本和开发商合理利润，得到待估不动产的剩余价格。估算开发商合理利润根据当地房地产市场情况和开发商的资质、经验等因素，合理确定开发商的利润水平。预测开发完成后的价值预测待估不动产在开发完成后的市场价值。剩余法

04系数修正法在基准地价评估中的应用

区域因素修正系数根据待估宗地所在区域与基准地价区域的差异程度，确定区域因素修正系数。个别因素修正系数针对待估宗地的个别条件，如面积、形状、临街状况等，确定个别因素修正系数。土地使用年限修正系数根据待估宗地的土地使用年限