土地增值税查账清算审核报告.docx

土地增值税清算审核报告（参考版）

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定，我们对**公司“**”项目土地增值税清算申报情况进行了税务审核，现将审核情况报告如下：

一、基本情况

（一）企业基本情况

公司基本情况如下：

1、 成立日期：年月日

2、 工商注册号：

3、 税务登记证号：

4、 地址：

5、 法人代表：

6、 注册资本：— —万元

7、 企业类型：

8、 经营范围：主营正地产开发、商品房销售。

（二）项目基本情况

1、 大项目地址： 。

2、 大项目概况：项目分期开发，一期总建筑面积

平方米，已于年月开盘，二期总建筑面积 平方米，

于年月 日开盘。

（1） 开发项目类型： （住宅、商业、

其他开发产品、工业标

（2）用地面积：土地证总用地面积 平方米。

于年月日取得武汉市国土资源管理局签发的土地使用权证书，证书编号为 号。

年月 遍得建设用地规划许可证，证书

编号： 号，总用地面积 平方米。

3、场次清算项目建设规—

本清算项目于 年月日取得建设工程规划

许可证，编号：苴规划证名衬 ，

规划证范围： #楼，规划证占地面积

平方米（根据￥

本次〃 〃清算项目最终实测建筑面积

平方米，其中：

（1）可售面积： 平方米，其中普通住宅

平方米，非普通住宅 平方米，其他开发产品（商业）:

平方米。

（2）公共配套（物业管理）面积： 平方米；公共

配套（架空层）面积：平方米；公共配套（学校）平方米；公共配套（地下） 平方米；公共配套面积共计

平方米

4、项目销售情况：

年月取得武开管预售【 】 号《武汉市

商品房预售许可证》。

年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。

年月取得武开管预售【】 号《武汉市商品

房预售许可证》。

（1）实际开始销售日期： 年_月_日

（2） 清算截止日期： 年一月日

（3）截止清算基准日一年―月 日，“ ”

项目本次清算中，可售建筑面积平方米，已售建筑面积平方米，占可售面积比例%，芸到清算条件。

二主要分配方法和税收政策

1、 开发产品完工的标准：按商品房竣工规范及可交付购买人作为完工标准。

2、 成本费用的分配标准：土地成本先按占地面积分摊至建设工程规划许可证，对已售部分和未售部分再按照建筑面积法分摊；开发成本按照建筑面积法在本项目之间合理分摊；其他分摊方法：。

3、清算收入的确认原则：1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

4、 与土地增值税清算项目相关的税收政策：

（1） 营业税税率为5%；

（2） 城市维护建设税为应纳流转税额的7%；

（3） 教育费附加为应纳流转税额3%；

（4） 堤防费为应纳流转税额的2%；

（5） 地方教育发展费为应纳流转税额的2%；

5、 普通住宅与非普通住宅的认定标准：

“〃项目普通住宅与非普通住宅的认定标准依据：

三、土地增值税的审核情况

（一）土地增值税应税收入的审核

截至年月日止，企业自报〃〃项目土地增值税应税收入芸经审核，核定土地增值税应税收入为元，比自报数调整元。其中：

（1）普通标准住宅销售面示 平方米，取得收入

元；

（2）非普通标准住宅销售面 平方米，取得收入元；

（3）其他开发产品车位销售面积 平方米，取得

收入元；

（^他开发产品商铺销售面积 平方米，取得收

入元

（二）土地增值税扣除项目的审核

1、取得土地使用权所支付金额的审核。企业自报

“ 〃项目取得土地使用权账载金额 元，本次扣

除金额为 元。审核本次核定扣除金额元，调（增）

减 元。

二！）取得土地使用权一、二期共计应缴契税 元，

已缴元，审核无误。土地征用及拆迁补偿费一二期共应缴契税元，已缴元，审核无误。（其中基础设施配套费已按规定缴纳契面3）

（2）经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：

TOC\o1-5\h\z1、 ；

2、 ；

3、 。

2、房地产开发成本。

（1）土地征用及拆迁补偿费的审核。企业自报

“ 〃项目土地征用及拆迁补偿费账载金额 元，

本次扣除金额为 元。审核本次核定扣除金额

元，调整 元。经审核调整的原因（具体见审核工作

底稿）：

1、

2、

3、

（2）前期工程费的审核。企业自报〃 〃项目前期

工程费账载金额元，本次扣除金额为 元。审核本次

核定扣除金额元，调（增）减元。

经审核调整的原因（具体