资产评估的基本方法.ppt

第三章资产评估的基本方法;第一节成本法（Thecostmethod）;二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算;（一）重置成本及其计量

△相同点：均采用现行价格和费用计算。

△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。

△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：

（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；

（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。;1.重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准

重置成本＝直接成本+间接成本

直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。

评估实践中需据具体情况而定。

间接成本主要指企业管理费、培训费等。

采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。

该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。

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2.功能系数法

如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。这个方法确定的一般是更新重置成本。

;（1）功能价值法

若功能与成本呈线性关系，计算公式：

（2）规模经济效益指数法

若功能与成本呈指数关系，计算公式：

公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4～1.2之间，加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中谨慎采用这种方法。

;3.物价指数法

如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。

（1）定基物价指数

（2）环比物价指数

注意问题:

物价指数法计算的是复原重置成本。

;4.统计分析法（点面推算法）

当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。

△计算步骤：

（1）将被估资产按一定标准分类。

（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。

（3）计算调整系数K。

（4）据K值计算被估资产重??成本。

某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K

;（二）实体性贬值及其计量

?1.观察法

由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维修、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较来判断资产的新旧程度，估算实体性贬值。

被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）

?

?

;2.使用年限法

实体性贬值＝（重置成本－预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限

实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率

对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。

;3.修复费用法

指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的方法。如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。修复费用包括主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。

;（三）功能性贬值及其计量;（四）经济性贬值及其计量

1.经济性贬值的含义

因资产的外部环境变化使得产品销售困难而导致开工不足和资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬值额，根据主要外部经济、社会环境变化造成的。

2.表现形式

①资产利用率下降

②资产年收益额减少

;3.计算方式

（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量

经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率

（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量

经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

;三、对重置成本法的评价;第二节收益法;二、收益法的计算公式

收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的

持续时间。

（一）未来收益有限期

1.每期收益不等额

2.每期收益等额

;（二）未来收益无限期

根据未来收益是否稳定分为两种方法:

1.稳定化收益法（年金化法）

稳定化收益A的估算方法：

（1）

（2）历史收益加权平均法

计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数

注意:

方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。

收益法要求收益额是预期收益、客观收益。

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2.分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，

则需采用分段法。

;前期