四川遂宁欣茂房产南门项目市场定位报告.doc

四川遂宁欣茂房产南门项目市场定位报告

四川遂宁欣茂房产南门项目市场定位报告

谋势

说明

本报告第一部分为基于09年遂宁房地产市场分析并形成的相关研究成果。第二部分为结合目前遂宁南门片区地产发展现状对项目的影响分析及相关发展策略的调整建议，特此说明～

在市场竞争中，强者没有强大到不可被战胜;弱者没有弱小到不能参与竞争。强和弱之间，泾渭并不那么分明。再强的强者也都有其弱点，因为这个弱点，强，转瞬间可以变成弱;再弱的弱者都有其强项，因为这个强项，弱，在转瞬间也可以变成强。

关键就在于找到那个点，那个点就是转化强弱之间力量对比的关键。这个点，就是“势”。

古人云:“善弈者，谋势;不善弈者，谋子”。势者，形势、态势、趋势也，所谓谋势，对本案来说，即是对市场形势、竞争格局、发展趋势的分析和研究，提出契合本案的发展战略和思路，从而对项目进行准确定位。

序言

审势

任势

定位

项目开发背景分析项目发展环境解析市场竞争环境分析项目地块解析

SWOT分析

核心价值分析

目标产品定位

产品设计建议

知彼

知己

怎么做

思维导图(第一部分)

执行

第一章审势审势方能任势，所谓识时务者为俊杰也。

?项目开发背景分析

开发主体

开发方:遂宁欣茂房产;其雄厚的资源优势、资金实力及先进的开发运作模式，使项目的可行性大大加强。

公司背景:

1、成功开发了成都市高新区“水榭花都”、遂宁市城区“高升苑小区”、“阳光花园”和“正兴公寓”等30多个楼盘，累计开发面积达200多万平方米。其中在成都市高新区开发面积达到10万平方米;

2、遂宁市城区储备有土地200多亩，

3、成都等地储备有土地100多亩，

4、目前在重庆市区落实较大规模的开发项目;

开发重点逐步转向成、渝等地，

项目开发背景

区位及地块

本案位于遂宁南门南航大道、富源路交汇处(1~4#地块)，项目总占地约70亩

(其中净用地面积约60亩)，毗邻遂宁2中、金梅社区等成熟居民区，周边配套设施

相对完善。距离渠河景观道群仅100米，具备区域景观打造潜力;

城南

板块

本案

南

航

大

道

富源路

1

3

4

2

项目开发背景

项目产值与目标解析

追求更高的投资收益是本项目的最大目标。同时，也包括成功开发销售项目

所为公司带来的隐形价值收益。

商业利润高，但有一定的市场培育期，因此要把握开发和推广节奏，确定适

合的租售比，并将商业组织和转化模式作为项目突破点;

住宅风险相对最小，资金回收相对较快，要作为项目平衡商业风险，缩短投

资回收期的调节部分。

合理的投资收益

较低的市场风险

项目目标

项目开发背景

总占地容积率产值

住宅:约60亩2.2约2.10亿

住宅商业部分/约0.38亿

合理开发、降低风险

问题分解:做什么样的产品既能满足政府要求又能提升项目价值,怎么做,

问题分解:用什么样的产品物态和组合形式有效平衡巨大体量带来的风险与收益目标之间的矛盾,

问题分解:什么样的产品站位是应对对手竞争和消费者需求的最佳结合点,

问题分解:需要采用何等推盘节奏，才能保证最大利益的前提下做到成功推售,

。。。。。。

这一切，均要通过详细的市场研究得出结论～

?项目发展环境解析

09地产大势

1、09年年初，随着各项房地产利好政策的实施;全国楼市全面回暖;

2、“首付三成，按揭7折利率”使得压缩了一年的刚性需求得到爆发性释放;进入5月随着全国房价的一路走高，投资性需求开始主导市场;

3、09.8政策调控试点开始;杭州施行2次购房首付4成，1.1倍房贷利率;8.26各大中心城市第2次购房政策调控开始，成都2次购房以家庭为单位认定，

首付4成，按揭利率8.5折;

4、各省区2级城市暂未施行2次购房调控，但已进入调控倒计时，使得投资性需求瞬时爆发;

5、政府在“保8”与压低通货膨胀短期政策调控上犹豫不决;但有一点可以肯定，刚刚回暖的房地产不是会政策全面压制的对象。

09遂宁房地产市场大势(南门板块)

8月遂宁房地产市场价格持续走高;

中心城区板块楼盘单价突破2900元;滨江路板块单价突破2600元河东板块单价突破2200元、北门单价突破2300元、南门单价突破2400元;

第一，城区各板块在售楼盘销售速度明显加快;

截止9月南门除世纪春天(总户数1334，分批次推出;销售情况良好)其他产品基本处于尾盘期。

第二，市场对价格的抗性有所松动。

南门片区住宅平方均价2200元;部分房源单价直逼2500元。

第三，产品设计水平明显上升。

各开发商开始专注于产品细节打造;270?观景飘窗、大面积灵动空间;产品内部景观诸多方面人