中投发展战略理解_沟通材料（第三稿）.pptVIP

城市运营商关键成功要素分享（沟通稿）

2012年3月目录中投发展提炼的使命、愿景和价值观，是企业在中国城镇化进程中市场化价值的体现和升华区域差异化发展、明确城市发展定位和体现城市综合效应，是国家十二五规划对“城镇化发展”提出的要求和目标在此背景下，城市运营概念逐渐得到澄清和重视，企业和政府均希望是通过城市资源的开发运营，实现城市发展收益的最大化城市运营商将配合政府完成城市政策的制订和城市资产的经营，其内涵和外延均超越传统的房地产商，在更高层次满足了政府和市场两方面需求目录由于政府在城市运营环节面临多重困难，因此需要具有实力的城市运营商为政府提供富有价值的服务未来城市运营商的主要竞争主体大体分为如下四类在各区域市场竞争中，中投发展如何获取客户并维护政府公共关系作为城市运营商，企业发展与城市发展紧密关联，此外，各级政府的宏观调控政策对整个行业都会产生深远的影响，因此政府公关能力是城市运营商的核心能力之一运营商需与政府保持密切的联系，获取更多客户资源与土地资源，此外充分利用政府关系资源，及时因应政策的变化政府公共关系管理的核心在于如下方面：政府客户开发土地获取宏观调控政策管理目录城市运营商的运营更为关注资金平衡，资本运作能力成为关键成功要素资金投入近年来，监管机构对房地产金融政策中不同金融工具均设定了相关政策限定，在此背景下，城市运营商需考虑多元化融资渠道的组合使用基于我们对地产行业融资状况的研究与分析，中国城市运营商可根据业务需求考虑多元化融资渠道组合，以确保资金安全，降低融资成本近年来，地产企业通过地产金融运作开展投资管理成为新盈利途径地产金融的业务模式可减轻资金负担，扩大盈利来源作为基金投资者所享有的基金收益基金投资收益取决于公司在基金总资金中所占有的份额除地产业务外，城市运营商可通过投资管理业务，优化业务组合加强盈利中投发展已树立了长期以地产金融为目标的发展思路，但整体发展路径的合理性需进一步审视并探索问题：中投发展地产基金模式的启动时间选择？问题：构建何种基金？轻资产业务模式下，市场最常使用的方式为私募股权投资基金与REITs基金问题：构建何种基金？

私募基金作为地产金融的重要实施主体，一般分为如下几类问题：构建何种基金？

案例分享：中国某大型地产集团人民币基金相关信息问题：如何构建投资管理能力，打造投资驱动模式问题二：如何构建投资管理能力？

案例分享：嘉德私募基金与REITs彼此间交错成长，相互配合，相互支持嘉德公司在基金设置时，考虑到REITs和私募基金相互配合：私募基金是REITs的储备基金：REITS只能吸收成熟物业，集团和私募基金孵化和培育优质投资物业REITs为私募基金提供资金支持：REITs认购以私募基金旗下的物业资产为抵押的次级债CMT（CapitaMallTrust)：嘉德商用地产投资信托基金，2002年7月发起，是嘉德发起的第一支REITs，上市之初主要通过吸收集团资产来扩张CRS(CapitaRetailSingaporeFund)：2003年发起,以新加坡本土零售物业开发投资为主，它的建立标志着嘉德“REITS+私募地产基金”模式的起步目录城市运营商完整价值链分析城市运营商的价值链围绕一级及一级半土地开发为核心形成了四级层次体系在各层次中城市运营商均可整合外部资源，选择业务发展机会城市运营商通过在各业务层次内多种经营，最大化资产增值

——以泰达集团为例：谢谢！价值链核心要素打造价值链企业融资土地获取城市运营商组织能力要求一级与一级半开发二级开发运营外延服务项目获取利润城市研究获取土地运营策划规划设计土地平整基础设施建设土地招商地产建设运营管理物业售后服务投资等价值链各环节详细说明详细说明价值链环节节点通过拆迁、土方工程对土地表层状况进行改造，拆除建筑物、构筑物以及存在较明显的土地不同位置的高度差，以达到后续施工的要求土地平整按照项目定位的要求，企业自行完成建筑工程设计或组织设计招标、评标，以确定土地开发、设施建设的整体方案规划设计项目获取城市研究对城市政治、经济、文化、风俗以及城市发展与规划等方面进行调查与研究，充分挖掘城市各种资源，为后期开发运营工作和城市的可持续发展奠定基础获取土地在科学评估城市土地价值的基础上，选择地块，通过政府组织的招、拍、挂获取土地一级与一级半开发运营策划依据政府规划，结合市场需求，有针对性地明确地产产品定位，同时确定项目的开发模式及物业经营模式基础设施建设在总体规划的指导下，进行单位和居民生产经营工作和生活的共同物质基础的建设，包括交通运输项目的建设、能源动力输送设施的铺造、市政服务站的