中投发展战略理解_沟通材料（第一稿）.pptVIP

拓展视野，前置思维

中投发展业务战略初步解读与核心问题探讨（沟通稿）

2012年3月中投发展战略初步解读目录目录国家十二五规划中针对“城镇化发展”的规划方向，将加速城市综合体的建设，同时使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场在此背景下，城市运营概念逐渐得到澄清和重视，企业和政府均希望是通过城市资源的开发运营，实现城市发展收益的最大化城市运营商将配合政府完成城市政策的制订和城市资产的经营，其内涵和外延均超越传统的房地产商，在更高层次满足了政府和市场两方面需求案例研究1—北大资源：北大资源集团同开封市政府合作运粮河项目案例研究1—北大资源：北大资源在新城项目建设中的资源整合和产业植入，是其运作模式的核心案例研究1—北大资源：北大资源集团的城市运营商的资源整合能力，是河南省及开封市政府选择其作为合作伙伴的主要动因该项目（运粮河项目）是贯彻科学发展观和转变经济发展方式的具体体现，政府的能力是有限的，城市的发展需要政府与运营商共同合作，从短期行为变成对城市负责的长期行为案例研究2—中新集团：中新集团的产业园打造力案例研究2—中新集团：强大的招商引资能力，导入优势外部资源，是中新集团的核心竞争优势案例研究总结：土地规划和开发和公共设施建设，是城市运营商的基本能力，而资源的充分整合以带来产业植入和新城的激活，是城市运营商同政府协作的核心优势中投发展需进一步探讨厘清的问题：在哪里竞争？目录目录地产行业新趋势：传统地产开发商开始探索多元化运营商的转型之路地产行业新趋势：开发商从传统二级开发转向一二级联动模式推进为获取优质土地并有效控制成本，房地产开发商转向一二级联动的运营模式鲁能集团在海南、绿地集团在太原推出的成片开发计划，及华侨城与招商地产提出的综合性开发、中信深圳集团提出的区域性开发概念，其实质都是一二级开发联动模式需要关注的是，目前暂无全国性的一级土地开发商，一二级联动模式在不同区域也受到各地区一级土地开发模式的诸多限制地产行业新趋势：从一线城市向二三线城市的区域布局转型在国家调控的大背景下，众多企业将布局重心转向二三线地产市场，其中主要在于：二三线城市低廉的地价和未来上涨的潜力。此外，随着国家发展中小城镇战略的启动，地方政府全在大力吸引投资者进入，房产商在税收和土地出让上获得了更大的优惠政策，这都加速了地产开放商的二三线扩张目录中国房地产行业作为政府调节经济周期和平衡利益的重要载体，过往行业起伏发展均受制于政府的宏观调控政策及相关监管政策其中，针对影响房地产行业发展的房地产金融政策，监管机构对不同融资方式均设定了相关政策限定目录国内地产企业在商业模式上选择不同，但本质上均为地产开发加物业管理的运作方式国内的企业尚未能突破原有的地产开发和运营为主的重资产模式，其发展经营中均遇到了资金需求量大、周转率要求高的挑战地产行业新趋势：信托融资、PE基金融资与债券融资成为重要融资方式中国地产行业融资新趋势：从银行贷款为主的间接融资转向以信托、基金等为主的多样化融资信托融资：伴随着银行信贷政策的收紧，房地产信托融资已经成为主要融资渠道，2011年度房地产信托产品发行约2864.1亿元，其中项目融资为主流形式基金融资：截止2011年三季度末，已有新募私募房地产投资基金22只募集到位32.25亿美元。其中除专业私募股权基金公司外，荣盛、金地、复地等房地产企业也纷纷建立基金公司开展投资管理业务债券融资：房地产开发企业2011年全年发债融资规模为1073亿元人民币，其中香港市场融资700亿人民币，在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等成为主要方式行业、政策分析与运营模式案例研究对中投发展的启示中投发展需进一步探讨厘清的问题：如何竞争？谢谢！案例研究1—普洛斯：在新模式下，物业开发、物业管理和基金管理构成物业与资金的闭合循环，增加可支配资金的同时加速了资金周转速度物业管理物业开发物业开发金融投资物业开发金融投资完成时物业出租率在60%左右，转入物业管理部门，培育成熟基金到期后通过上市或发起更大规模的新基金来吸收合并旧基金，回笼资金开发新项目通过管理将出租率提升到90%以上，置入基金普洛斯旗下基金的负债率一般在50%水平，即2倍的债务杠杆物业置入时有升值溢价，投入资本会分步到位；普洛斯平均持有基金份额在20-30%水平，通过基金模式撬动了一个3-5倍的股权资金杠杆，基金模式的杠杆率维持在10倍左右；提高资金的杠杆效率加速开发部门资金周转提高资金的杠杆效率加速开发部门资金周转普洛斯为基金提供物业管理服务，并负责基金的投融资活动，每年提取固定比例的管理费用；获取业绩达标后的超额收益部分20%左右的提成收益；基金业务合计每年收