经典你不知道的万科17英里提案.ppt

;一、开篇

二、现况分析篇

三、产品建议篇

四、广告策略篇

五、营销策略篇

六、广告表现篇

七、立体表现篇;;如果您知道我们对本案的定位高度(和崇高的景仰)

如果您知道我们对本案的产品定位深度(和伟大的憧憬)

如果您知道我们对本案的客源挖掘广度(和狂野的想象)

您就会同意

这是你我在国内房产界从业以来，

亲手操作过最昂贵的工程，对吧?!

因此，我们

必须钻进客户的皮肤底层

就像吴宇森变脸里的警探;遇上任何疑难杂症，

我们将在第一时间问自己:

如果我是客户，我怎么看?

?

从进行本案规划的第一天起

第一步骤，就是---

千万千万不要以深圳常规的操案手法，看待此案;假设……

您是谢霆峰

您23岁生日的那天突发奇想

想搞点儿浪漫的舒服的小心意

给假设即假设离的难以掌握的王菲一个BigSurprise

……

您会怎么做?

您会怎么做?

您会怎么做?;;本工程分析;本工程分析;优势的最大化发挥〔一一对应的〕

1.大量使用实景合成照片，将本工程的景观高度提升到国际级

层次，以TheSeaofChina自居；

不排除与华裔国际大导演合作，将本案作为电影场景，

借着电影传播力量将溪涌的美散播到全球

2.各界对外讯息管道，披露万科迈向豪宅之路

3.善加利用“国际知名团队造名牌建筑〞之宣传效应

4.地基工程请国际工程品管单位背书(出具验证书)

5.大量效果图和模型示意

6.大量收集港深同城化相关报导

7.广告上强调;W.劣势

1.超高价位，性价比支撑力缺乏

2.距离市区生活圈太远

3.别墅血统不纯粹，类别墅与小高层掺杂

4.前期设定的客层问题，致使建材和建筑不够高档

5.深圳豪宅市场已过度开发

6.溪涌太偏僻太乡下，平安和配套堪虑

7.本工程建筑调性不符合潮汕(本籍)富人惯常喜爱

8.对面金海滩俱乐部对本工程销售造成很大负面影响;一方面增加产品价值(软硬件方面)，另一方面检讨客源(是

否提升高度?)

2.叫货/管家代购/送货上门效劳

3.目前无法克服

4.加强建材建议

5.能否挖掘深圳以外的客层?

6.发动警方和国家级先进安防设备，每栋配置1组安防专人

7.假设确实无法卖当地人，能否不卖当地人?

8.目前无??解决(只能告知该案原本就是产权式投资物业，

与本工程不同属性);O.时机点

1.华南地区第一个极简主义建筑

2.与驳港口岸接近，便利港籍人士

3.产品的软件设施尚有许多建议空间;T.威胁点

1.建筑团队不够国际化

2.万科历来擅长经营中产阶级客源，豪宅市场经验缺乏

3.有钱人较难伺候，需熟悉高价销售心理攻防数

4.一般物业的销售人员眼界恐怕不够;工程定位(并收录工程定位之论证过程);但是……

您或许忍不住要继续担忧

距离市区17英里可能是推广时的致命偏远?

毛胚单价￥15000可能是客户眼中的致命昂贵?

溪涌的毫无建设可能是客户生活上绝对的离群索居?

本地爆发户品味令您气急败坏寝食难安找不着北?

……;那么

干脆就假设本工程不是在深圳好了

就假设买的人不太向往繁荣的市区好了

就假设广东潮汕人不是本工程的目标客户

就当距离市区的17英里造成不了生活不便

就当……

?

因为越想以深圳常规个案思考

就越会把自己导入“无解〞的困境;不在深圳?!

那么本工程在哪里?

又应该卖给谁呢?

SowhereIam?;别急，先回忆一下本工程的优点:

美丽指数，没有什么好说的

就像亚洲之于全球化经济的冲击，显而易见

就像港深同城化之于中国的冲击，显而易见

面对娇艳海天和利益红尘的双重诱惑

就算是上帝，或许也免不了左拥右抱破戒一次吧

让我们用“消去法〞再检查一次消费者选择我们的理由:

博鳌海岸，离尘世太远，消去

三亚海岸，离红尘也太远，消去

只有溪涌不仅绝美，且同时拥有CEPA和香港

而这，已经注定了一切;再次归纳一下本工程的优势

①景观:半岛上，拥有雄伟壮丽的海天景观

②位置:中国南方最美的、距香港最近的海岸

③交通:到繁华街区却神奇地仅需20分钟车程

④地势:与亚洲稀有的礁岩海岸0距离

⑤团队:最能代表21世纪新亚洲的中国菁英新锐团队

⑥格调:全球趋势，回归自然，建筑设计开放，融合于天地

⑦享受:最隐私最高档最平安的休憩环境

⑧服务:忠心的管家，呵护您和家人以及您的贵宾

⑨价位:虽然理应为自己骄傲，但价格却非常谦虚

⑩邻居:与您英雄所见略同的，兼具品味与财富的名流仕绅;基于以上各种优势

本工程应该将自己放在全世界哪一个景观建筑的档次上?

本工程的入市切入点是什么?

假设真如以上假设

谁能欣赏本工程?

谁能与本工程相映成辉?

谁又真正懂得欣赏本工程?;我们大胆的认为

本案面对的是全世界与中国有关的、

怀抱着美丽祖国情