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土地增值税筹划案例

土地增值税纳税筹划案例

土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。

一、利用利息支出扣除进行纳税筹划

房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出不可避免，而利息支出的不同扣除方法会对土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。

第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。

房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）

第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）

如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划

建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超20%，按规定计税。

只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。出售普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。

如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。

例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售付出2500万元，根据税法规定答应扣除的项目金额为2070万元。该项目标增值额为：2500-2070=430（万元）；该项目增值额占扣除项目标比例为：430÷2070=20.77％。根据税法规定，应当按照30％的税率交纳地皮增值税：430×30％=129（万元）。请提出纳税筹划方案。

分析：如果该企业能够将销售收入降低为2480万元，则该项目的增值额为：2480-2070=410（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例为：410÷2070=19.81％。增值率没有超过20％，可以免征土地增值税。该企业降低销售收入20万元，少缴土地增值税129万元，增加税前利润109万元

三、房产销售中代收费用的纳税筹划

房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部分收取一些如城建配套费、维修基金等费用。纳税人有两种收取体式格局：将代收费用视为房产销售付出，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从地皮增值税的角度分析，两种体式格局的税收待遇是不一样的。

如果代收费用未计入房价中，在房价之外单独收取的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用计入房价中向购买方一并收取的，作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;

是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但会影响房地产开发的总成本，会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。

例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3，000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。（1）未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160（万元）；增值额为：3000－1160＝1840（万元）；增值率为：1840÷1160=158.62%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1160×15%＝746（万元）（2）将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＋200＝1360（万元）；增值额为：3000＋200－1360＝1840（万元）；增值率为：1840÷1360＝135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1360×15%＝716（万元）

无论代收费用的方式如何，销售商品房的增值额均为1，840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

需要注意的是，增值率未超过