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物业服务合同法律性质及法律适用

物业服务合同是一种法律文件，它确立了物业服务公司与业主

之间的关系和义务。根据相关的法律规定，物业服务合同是一

种民事合同，属于合同法范畴，因此具有法律性质。本文将重

点探讨物业服务合同的法律性质、法律适用以及相关法律规定。

一、物业服务合同的法律性质

物业服务合同是双方当事人基于平等自愿的原则，在合法的前

提下达成的一种协议。在合同的过程中，双方约定物业服务的

内容、方式、价款、责任等基本条款，既是一种买卖合同，又

是一种劳务合同，因此在法律上属于复合型合同。此外，根据

《合同法》的规定，物业服务合同可以是口头约定的，但建议

双方在签订合同时应以书面方式记录，以确保权益得到充分保

障。

二、物业服务合同的法律适用

1.合同法

物业服务合同是一种合同，因此适用《中华人民共和国合同

法》。合同法规定各方当事人有自由订约权利，但在签订合同

时必须遵守法律法规，不得越权或违法。此外，合同法还规定

了合同的成立、效力、履行等方面的具体条文，在物业服务合

同的签订中也同样适用。

2.物业管理条例

根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，物业服务企业

需要在经营前注册，并取得有关部门颁发的营业执照。此外，

物业服务企业还需遵守物业服务商业行为准则，并接受有关部

门的监督和管理。物业服务合同的签订和履行也必须遵守物业

管理条例的相关规定。

3.房屋租赁合同法律条款

与物业服务相关的房屋租赁合同也需要被记入到物业服务合同

中，并以双方的签字为凭。以防患于未然，在物业合同签署之

前，建议双方预先拟定一份租赁合同，并在其中列明房租和租

期等重要内容。

三、物业服务合同的相关法律规定

1.权利和义务

物业服务合同侧重于服务提供商和客户之间权利和义务的约束，

对双方的权利和责任都应该做出详细规定。物业服务商应提供

高质量的物业管理服务，保护业主合法权益和业主共同信息平

台管理工作，如业委会的管理工作，严格执行防火、安全和卫

生标准，并及时处理物业管理事宜，以确保物业管理服务的高

效和顺畅。业主必须及时交缴物业管理费并遵守公共的规章制

度。

2.费用

物业服务合同中应包括物业管理费的计算方式和执行规则。物

业服务商应合理计算物业管理费用，确保服务质量和成本之间

的平衡，同时，居民物业使用费用必须经过业主委员会或者其

授权的机构同意才能确定。

3.履行

物业服务合同应包括双方的履行义务和标准。根据合同法的规

定，当一方未能按合同约定的条款履行义务时，另一方有权终

止合同、要求承担违约责任。

总之，物业服务合同是一种涉及复杂的合同，但它为业主与物

业服务商之间的权利和义务提供了明确规定。在签订和履行物

业服务合同时，双方应该在法律范围内明确它们自己的权利义

务，以确保合法权益得到充分保障。四、常见物业服务合同的

争议及解决方案

1.物业管理费用纠纷

物业管理费用是指业主必须缴纳的用于物业管理服务的费用，

数量较大。在物业服务合同中，应当注明物业管理的费用，管

理的范围以及服务标准等问题，但是由于服务范围和标准存在

差异，会产生物业管理费用的纠纷。

解决方案：业主应当先仔细阅读合同的内容，如果出现争议，

首先可以选取协商解决的方式，例如通过召开业主会议或者委

托业主委员会来解决纠纷。如果协商无效，可以向物业服务公

司所在地的物业管理部门投诉，也可以通过法律途径解决争议。

2.服务质量问题

由于物业服务公司的员工素质低下、工作不到位等问题，会造

成物业管理服务质量不高，引起业主的不满。

解决方案：业主在签订物业服务合同时，应将服务质量作为重

点关注的问题，并在合同中详细规定服务标准，例如明确物业

服务公司应对何时进行维修、测试、保养等工作以及在多长时

间内完成服务工作等。如果发现服务质量问题，可以选择协商

解决或向物业管理部门投诉，也可以通过法律途径解决争议。

3.违约问题

在物业服务合同中双方都应该明确各自的权利义务，如果任何

一方违反合同约定，就会导致违约。

解决方案：合同中应规定违约责任，例如当物业服务公司未按

约定的服务质量和时间进行维修、测试、保养等工作时，应承

担相应的服务质量损失赔偿责任等。如果出现违约争议，应及

时采取协商、投诉、起诉等方式，追究违约方的责任。

五、物业服务合同中的注意事项

1.仔细阅读合同

在签订物业服务合同前，业主应该仔细阅读合同的所有条款，

包括服务标准、服务范围、费用等方面，确保自己能够遵守合

同约定。

2.明确合同期限

物业服务合同中应明确合同期限，合同的终止时间和终止原因。

3.