房地产项目拓展的前期工作内容整理.pdf

房地产项目拓展前期各阶段工作内容、要点

第一阶段：项目信息获取阶段

一、项目信息搜集、筛选，编制可行方案

1、项目信息获取

(1)、目日勺:搜集尽量多的新项目信息，为企业获取项目提供充足

的选择余地。

(2)、工作内容、信息搜集渠道：

A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息;

B、通过济南市各熟化平台获取项目熟化信息；

C、通过各地政府日勺招商部门获取项目信息；

D、通过业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；

F、通过参与多种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；

D、通过企业高层领导获取项目信息；

2、项目信息筛选

(1)、目日勺:从获取项目信息中选用符合企业战策规定日勺项

目；

(2)、工作内容:

A、理解土地来源，未来时获取方式；

B、编制确定对项目进行现场地上、地下踏勘日勺内容，理

解土地自身素质；

C、编制确定项目区域人文、自然环境等调研内容；

D、编制确定项目区域交通状况内容；

E、编制确定项目日勺土地性质、证件手续内容等；

F、对项目各项原因进行比较、分析，研究与否符合企业发展战策

规定。

第二阶段：项目现实状况调研、编制项目初判汇报

1、土地现实状况调研：

(1)、目的:对项目土地性质、区域环境、区域房地产市场、目日勺

客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实根据。

(2)、工作内容：

A、土地性质：

土地现实状况用地性质：详细为国有出让土地、划拨用地、农村

集体建设用地、农用地、林地、滩涂、湖泊、军事设施、水力设施、

宗教文化用地，与否为可开发用地等；

土地手续：国有土地使用权证（出让、划拨）、集体土

地所有权证、集体建设用地转国有土地批复手续、农用地转用批复手

续、林权证等合法手续；

B、项目宗地现实状况：

实地踏勘地形：宗地形状，宗地平坦状况、地势落差。与否为山

地或平地。四至范围，四邻有关单位及权属状况；

地上建筑：宗地地上物现实状况状况，高层、底层建筑构造状况，

与否为住宅或非住宅。与否有名胜古迹、宗教庙宇等建筑；

地势:地势平坦状况，自然标高，与周围地势比较；

地面现实状况：宗地内既有建筑物及与否有水渠、较深日勺沟壑、

池塘及高压线等对开发有较大影响日勺原因，并计算因此而损失日勺

实际用地面积；

地下状况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及

地下建筑构造等，地上地下都要注意有无受保护日勺历史文物古迹、

可运用时构建；

地质状况：包括土地构造、承载力、与否有地上、地下水和地震

断裂带等；

C、项目控规规定：

总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

住宅建筑面积、公建建筑面积，公建日勺内容，并辨别经营性和非经

营性公建的面积;综合容积率、建筑密度、控高、绿化率、其他；

D、环境原因：

区域环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安状况、

风俗习惯等，都市基础设施状况、宗地附近日勺商业、教育、医疗等

设施，危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基

地等）；

自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视

觉效果、清洁程度以及地块风水等；

交通环境：宗地重要出入道路日勺状况，区域路网现实状况及出

行日勺便捷程度，公共交通日勺便利程度等；

市政规划：近期或规划中周围环境的重要变化，如道路时拓宽改

造、工厂日勺搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市日勺建设等；

人文环境：区域周围人口状况，居住、商业、配套设施建设成熟

度状况。人口稠密度、人口年龄构造、综合素质等;

E、区域市政配套道路现实状况及规划发展：

道路状况：包括现实状况道路、规划道路，规划实行日勺时间，

与宗地的关系。

供水状况：既有管线、管径及未来规划和实行时间。污水、雨水

排放：既有管线、管径及未来规划和实行时间。

通讯（有线电视、、网络）：既有管线、上源位置、距宗地距

离、波及线路成本等。永久性供电和临时施工用电。既有管线、上

源位置、距宗地距离等。

燃气：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

供热或生活热水：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接

口位置。

F、区域房地产概况：

区域住宅市场概况，形成时间