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房地产企业成本管理研究

一、房地产企业成本管理概述

我国经济的发展促进房地产产业发展，各大公司的竞争也日趋加剧。由于房地产市场的发展，原材料的价格不断攀升，工人的工资不断增加，房地产公司的盈利能力不断下降。要解决这个问题，必须要对当前房地产公司的经营成本进行深入的剖析，只有这样，房地产企业才能在市场上脱颖而出，同时还要对成本进行有效的控制，以确保公司的盈利。

（一）成本管理的概念

成本管理在提升企业经营和盈利方面有着举足轻重的作用，这是一个公司对产品的成本进行分析和决定的统称，是公司经营活动中的一个重要环节。整个费用控制的概念对于房地产领域而言有着相当久的历史，这个概念将会贯穿参与到整个工程中，这是一种以经济为基础、全面监控整个工程的过程。动态成本是指在工程实施过程中所发生的成本，它是对工程造价和工程造价进行综合评价的一个主要标准，并且也可以为工程的实施和管理提供合理的后期费用控制依据。

（二）房地产企业成本管理的重要性

房地产业投资高，风险大，在我国，房地产公司面临着巨大的资金投入。许多公司在确定要进军地产时，都会基于自己的经历或者简单的市场调查，对整个楼盘进行全面的策划。在发展的进程中，战略风险、金融风险、市场风险、操作风险、法制风险等问题尚未引起人们的广泛关注。一些开发商在获得了土地使用权后，会通过各种途径和手段来评估自己的“项目可行性”，在没有经过前期调研的前提下，将房地产的发展风险转化为实际的项目。而在工程建设的进程中，却没有充分地重视相关的政策和法律规定。由于各种突发事件、原材料涨价、人工成本上涨等无法提前进行有效的预见与管理，从而引发了合约争议。在工程建设中，存在着产品定位、产品质量、代理销售、代理纠纷等诸多不可控的问题，其中的危机风险是无所不在的。所以，在风险控制的前提下，如何提高合同管理，控制风险，提高成本管理水平，提高公司的盈利水平，是当前的一个十分紧迫的问题。

二、房地产企业成本管理存在的问题

对于房地产企业而言，由于利润空间相较以往更小，因而许多企业对于利润仍然有着以往的错误估计，一定程度导致其在成本管理方面存在许多的误区，其主要部分体现如下：

（一）企业的成本管理认识存在误区

在我国，由于对房地产公司的经营理念存在误区，因此，房地产公司在经营过程中所遇到的各种风险挑战是无处不在的。一是每当政府出台新的经济调控政策、产业调整政策时，对重大突发事件、原材料、能源、设备等物资供给不能满足工程需要进行前期的全面调研。二是随着政府安全环保的日益严格，对房地产公司的风险管理提出了更高的要求，如果没有实现预测过程当中可能存在的风险，就难以对其进行正确地识别、科学地评价与处理。首先，部分房地产公司的经理们提出了对房地产公司进行成本管理的建议，对于房地产企业而言，应注意的是不能从财务和会计的角度进行成本控制，工程部门仅负责计划的进度和品质，而设计部则仅限于工程的设计。错误的理解很可能导致丧失对工程造价的控制，一些新颖的设计方案，使得产品的设计外观华丽，结构复杂，给后续建设带来困难，提高工程造价。其次，一些公司将工程造价控制局限在建筑与工程的设计两个方面。企业的造价管理要贯穿于项目的全流程而非单一的任用，如果缺乏正确的成本管理观念，势必会造成成本难以控制的局面。

（二）对合同和变更管理不到位

房地产企业最常见的问题是合约和变更的管理不善，合约的制定没有标准，缺少对费用的控制协议以及缺少对项目的预见性。这些问题包括：材料价格调整、签证管理变更、索赔管理条款、缺乏费用管理理念、缺乏与专业律师的交流与审核以及在实施阶段的费用管理和法律争议方面的劣势。与此同时，在对合约进行审核时没有对许可证进行有效的管制。为了确保合同的品质，合同的签订金额，分类，责任部门，审查结论。尽管认可过程、责任体系等都要有清晰的规范和管理办法，但是目前许多企业的契约经营都是以失败告终。另外，现场变更签证会对工程造价产生直接的影响，许多变化不能在时间上进行核算，也会造成工程造价的风险。

（三）成本管理水平较低

很多房地产企业对成本的管理认识不高，这主要是因为房地产企业的经营人员缺乏对费用的管理。由于房地产企业对工程造价的关注不够，房地产企业的整体造价还停留在静态的管理状态，无法适应变化的市场和情况。在成本预算管理中，仅在年终完成一次费用的汇总监测，缺少对费用变动进行即时监测和调节的实时监测，也没有对实际支出和预算费用之间的差异进行分析。预算团队在制定的时候，都会根据自己的经历和对未来的发展做出自己的判断，即便是不可控的情况下，也会影响到未来的发展，而现在，随着市场的发展，他们的计划并不能完全适应新的情况。另外，建筑工人缺少对工程造价的认识，这是因为他们觉得造价工作和自己没有任何关系，所以他们只负责建筑工程，这样就会造成人力和物力的巨大差距，影响到工程的管理