某商业项目商业定位报告.docx

深圳富智商业顾问景德镇市新天地项目商业定位报告

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目录

TOC\o1-3\h\z\u第一部分、相关项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 1

一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1

二、相关项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析 11

第二部分、相关项目市场分析与定位 13

一、景德镇经济概况 13

二、相关项目概况 15

三、消费者市场调查分析 22

四、商户市场调查及分析 25

第三部分、相关项目商业主题定位 42

一、商业定位原则 42

二、相关项目市场定位 43

三、相关项目形象定位 43

四、相关项目功能定位 44

第四部分、业态组合与业种规划 46

业态组合及业种规划 47

导入并稳固较高层人流建议 55

第五部分、主力铺型面积建议 59

第六部分、各楼层平均租金的建议 60

一、相关项目租金估算 60

二、招商策略建议 63

第七部分、租售比例建议 65

第八部分、商铺交付装修标准建议 66

一、铺内装修标准 66

二、公用设备设施及装修 66

三、外部规划设计几点建议 67

第九部分、商业营运管理管控模式建议 70

一、管理管控功能 70

二、管理管控模式 70

第十部分、租赁合同合约和商户管理管控公约建议 72

一、租赁合同合约 72

二、商户管理管控公约 77

第一部分、相关项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析

一、景德镇市大型商业物业调查及分析

1、开门子购物广场（表1-1）

调查时间

2007-5-20

地段

市广场南路

公交线路

6-8-108-203-1-103

目标所在地功能划分

开发区（√）

开业日期

预计2007年12月

营业时间

社区（）

商业区（）

管理管控模式

自主管理管控（）

租金水平

目前只做销售，招租合适的方案尚未出台

租金支付

委托管理管控（√）

定位

中高档

出租率

经营状况

工程在建中

建筑面积（㎡）

17万

实用率(%)

进场需提

交证件

经营面积（㎡）

12万

进场费（元）

合作方式

合作条件

保证金（元）

管理管控费

（元/㎡）

税（元）

电费（元）

各楼层

专柜数

停车位

数量

配套经营相关项目

人流量

（人/小时）

特点

所处地段一般，商业规模大，经营业态多，业种全，一站式购物

车流量

（辆/小时）

各楼层业态分布

4F

KTV、中式餐饮、游乐天地、电影院、特色餐饮、大型餐饮

3F

工艺陶瓷专卖店、文化天地书城音像城陶瓷作坊示范区茶馆、家居专卖店床上用品店家居饰品店家具展示中心百货商场

2F

麦当劳、酒吧咖啡厅、百货商场、电器城、女人天地、品牌咖啡厅、西式餐饮、品牌女装、女士用品、鞋帽、美容美甲、内衣、儿童用品

1F

麦当劳、一线品牌专卖店〔品牌男女服装、电器、珠宝、名表、化装品、箱包、鞋〕、手机城、西式餐饮、电信营业厅、百货商场

-1F

生活街区、小商品、美食广场、冷饮店零食店

备注

目前工程在建中

（表1-1）数据来源：深圳富智

分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前相关项目在建中，其大部分楼层小面积分割虽然相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及未来几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是已经远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，无论是投资者还是经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。这样的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。

调查时间

2007-5-21

地段

市珠山中路

公交线路

16-18-20-K26-K35-103

1-4-5-6

目标所在地功能划分

开发区（）

开业日期

2003年

营业时间

9：00——21：00

社区（）

商业区（√）

管理管控模式

自主管理管控（√）

租金（元/㎡）

4F

租金支付

与小业主商谈后确定

委托管理管控（）

3F

10-20

定位

中档

2F

10-100

经营状况

差

1F

60-260

建筑面积（㎡）

3万

出租率

40％

进场需提

交证件

经营面积（㎡）

1.3万

进场费（元）

无

实用率(%)

50％

合作条件

保证金（元）

无

合作方式

出租

税（元