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不动产估价-6成本逼近法综述2024-02-01

目录成本逼近法基本概念与原理不动产估价中成本构成分析成本逼近法操作步骤与技巧成本逼近法在不动产估价中应用案例

目录成本逼近法优缺点分析及改进建议法律法规对成本逼近法影响解读

01成本逼近法基本概念与原理

定义成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。作用能够较为真实地反映土地的开发成本和收益情况，为土地交易、抵押、征收等提供价格参考。成本逼近法定义及作用

原理成本逼近法是以土地的开发成本为基础，通过计算各种开发费用、税费、利息和利润等，来推算土地的价格。依据主要依据包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润和土地增值收益等。其中，土地取得费是指为获取土地使用权而支付的费用；土地开发费是指对土地进行基础设施建设和配套建设等所支付的费用。原理与依据

适用范围及限制条件适用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，适用于土地市场不发育，交易实例不多，无法利用市场比较法等方法进行土地估价时采用。适用范围要求有详尽、准确的土地取得费和土地开发费等资料，对土地开发费用的构成及其各费率的确定要有充分的依据，因此成本逼近法在应用上受到一定限制。同时，由于我国的土地价格大部分取决于效用，而不是花费的成本，所以采用这一方法时要特别慎重。限制条件

02不动产估价中成本构成分析

征地补偿费政府依法征收农村集体土地时，支付给被征地单位和个人的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。土地使用权出让金政府向土地使用者收取的土地使用权转让费用，根据土地所在地区、用途、容积率等因素确定。拆迁安置补偿费在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁时，对被拆除房屋所有人或使用人给予的补偿费用，包括房屋补偿费、周转补偿费、奖励性补偿费等。土地取得成本

开发建设成本前期工程费项目开发前期发生的规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。建筑安装工程费项目开发过程中发生的建筑物、构筑物建造及设备安装工程费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费等。基础设施建设费项目开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程建设费用。公共配套设施费项目开发过程中发生的不能有偿转让的公共配套设施支出，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚等。

项目开发过程中应缴纳的各种税费，包括土地使用税、房产税、车船使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。税费项目开发过程中因使用银行贷款而支付的利息。贷款利息项目开发过程中发生的除上述费用之外的其他支出，如销售费用、管理费用、财务费用等。其他支出税费及其他支

按照总投资额的一定比例确定预期利润额，该比例可根据行业平均利润率或企业历史数据进行确定。投资利润率法在预测不动产未来售价的基础上，扣除预计的各项开发成本、税费和利润后，以价格余额来确定开发商的合理利润。剩余法将未来各年预期收益折算到估价时点上的现值之和作为不动产价格，从中扣除各项费用后得到开发商的合理利润。收益还原法通过比较类似不动产的市场价格和销售情况，来确定开发商的合理利润水平。市场比较法合理利润确定方法

03成本逼近法操作步骤与技巧

包括不动产所在地区的市场行情、政策法规、建筑成本、土地价格等信息。收集相关资料对不动产的实际情况进行详细了解，包括地理位置、周边环境、建筑结构、装修情况等。现场勘查收集资料与现场勘查

管理费用估算不动产开发过程中所需支付的管理费用，包括人员工资、办公费用等。土地取得成本估算取得土地所需支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费等。开发成本估算不动产开发所需的各项费用，包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等。销售费用估算不动产销售过程中所需支付的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。税费估算不动产开发及销售过程中所需支付的税费，包括土地增值税、企业所得税等。估算各项成本费用

0102确定合理利润率水平考虑风险因素对利润率的影响，如政策风险、市场风险等。根据市场行情及不动产类型确定合理利润率水平，确保估价结果的客观性和准确性。

综合分析并得出结论对各项成本费用及利润率进行综合分析，确定不动产的估价结果。对估价结果进行合理性检验，确保估价结果符合市场行情及不动产实际情况。

04成本逼近法在不动产估价中应用案例

某城市新建住宅小区用地估价。通过收集该区域住宅用地取得费用、开发成本、税费和利润等资料，采用成本逼近法评估出该住宅用地的价值，为开发商提供了决策依据。案例一某老旧住宅小区改造用地估价。针对老旧住宅小区改造的特点，考虑到拆除、重建等成本因素，采用成本逼近法对该用地进行了估价，为政