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关于绿城·桂花园一期多层定价建议的报告

宋总：

绿城·桂花园计划于2003年4月16日开始接受重要关系户、公司员工及集团公司员工定位，同时开始签订《预售协议》和《商品房买卖合同》。4月26日在合肥古井假日酒店召开产品推介会。5月1日正式开盘，接受一般客户定位，并开始签订《预售协议》和《商品房买卖合同》。所以，现在迫切需要确定一期多层房屋的价格。

在绿城·桂花园成本分析和合肥市市场调查、市场分析的基础上，结合绿城·桂花园的实际情况，我们制定出《一期多层定价原则》，开盘价格拟定为：

多层住宅均价：2568元/平方米；起步价：2118元/平方米。

地上车库：10～12万元/个。

地下车库：8万元/个。

地下车位：6万元/个。

一期商铺为数不多（16间），且未形成气候，所以暂不销售。

以上建议妥否？请批示。

附：1、市场分析报告；

2、桂花园成本分析报告；

3、一期多层定价原则。

安徽绿城房地产开发有限公司

2003年4月3日

定价附件1

市场分析报告

2002年合肥市经济发展概况

合肥市为安徽省的省会，位于江淮之间、巢湖之滨，市域总面积7266平方公里，辖三县四区，全市总人口442.16万人，是全省的经济、政治和文化中心。合肥环境优美，满城绿色，1992年，合肥被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号。

合肥的经济结构正在向优化和升级的方向发展，产业结构正在由“二、一、三”向“三、二、一”转变。各产业内部的结构也发生了较大的变化,邮电、房地产、社区服务及金融业等新兴服务业发展迅速。

2002年，为进一步加快合肥市现代化建设，合肥市行政区作了部分调整，连接合肥老城区、高新技术开发区、经济技术开发区的合肥政务文化新区开始兴建，合肥进入了经济发展的快车道。

1、2002年合肥市现代化大城市框架进一步拓展，城乡面貌发生显著变化。

2002年，合肥市辖区面积由596.01平方公里扩大到639.7平方公里，扩展了城市发展空间，城市布局渐趋合理，老城区、三大开发区功能分区日益明显，政务文化新区建设开始启动。城市建成区面积扩展到148.3平方公里，市区人口由2001年的142.57万人增至152.9万人。

2、综合实力进一步增强，经济结构日趋优化，人民收入水平进一步提高，生活条件进一步改善。

2002年，合肥市全年国内生产总值达到412.4亿元，同比增长13.1%，人均国内生产总值提高到9290元，比2001年的8257元提高了12.51%。全年财政收入60.92亿元，同比收入增长23.6%，其中地方财政收入29.12亿元，同比增长17.5%。三大产业结构比例调整为9.7：50.1：40.2，经济结构调整取得明显成效。2002年，城镇居民人均可支配收入7124元，同比增长10%，农民人均纯收入为2195元，同比增长8%。2002年末合肥市城乡居民储蓄存款余额达288.11亿元，同比增长27.69%。2002年城市居民家庭人均居住面积达16.1平方米，人均公共绿地增加到7.9平方米，绿化覆盖率由31%上升到35.3%。城镇居民消费结构有明显变化，恩格尔系数为40.6%，降低了14.6个百分点，人民收入和生活水平不断得到提高。

3、城乡基础设施建设掀起新高潮，以经营城市为理念，城市资本运营力度加大。

推进土地收购储备制度，出台实施新的《合肥市土地储备实施办法》，建立了市土地交易市场，经营性用地实行招标、拍卖、挂牌出让，强化了土地资源管理。政务文化新区建设按计划推进，完成征地、拆迁和区内城市设计、总体规划、各专项规划设计，区内6条主干道开工建设。

二、合肥市房地产概况

1、2002年合肥市房地产概况：

※2002年合肥市房地产开发累计完成投资37.25亿元，施工面积553.06万平方米，与2001年同期相比，分别增长45.85%和35.98%，其中商品住宅完成投资额28.01亿元，施工面积449.8万平方米，同比分别增长50.03%和39.45%。

※2002年合肥市累计空置房屋面积为57.37万平方米，比2001年增加11.17万平方米。2002年11月底，合肥累计空置商品房面积为51.26万平方米，其中商品住宅22.92万平方米，而竣工一年后未销售的商品房积压面积仅5~6万平方米，仅占前3年开发总面积的2%左右。

※2002年合肥市全面停止了住房的实物分配，房地产市场取得了较大的发展，已购公房上市交易3181件，面积19.8万平方米，交易额2.1亿元，同比分别增长了70%、72%和64%。随着房改政策的不断深入，政府金融部门的大力支持，活跃了房地产三级市场，并带动了一、二级市场的联动。全年共完成各类房地产交易23067件，面积达2