房地产行业市场前景及投资研究报告：中国住房双轨制,保障房建设，收购存量商品房.pdf

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及房地产

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2024年02月29日

行保障房建设以需定供，收购存量助力商品房

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究看好——中国住房双轨制系列报告之一

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相关研究本期投资提示：

房贷利率大幅下调，强调土地要素保

双轨制体系：双轨制下保障房和商品房共生共荣。需求端，随着户均住房套数逐步趋近于

障，融资白名单持续推进-地产及物管行

证业周报（2024/02/17-2024/02/23）饱和，而同时人均住房面积仍有较大提升空间，行业将从住有所居转向住有宜居，住房需

券2024年2月25日求将由过去的结构单一化演变成结构多元化；供给端，原先单轨制供应体系中刚性需求并

研没有得到很好保障，而改善性需求也没有得到合理满足，因而近期我国政府对于住房供给

究5年期LPR大幅下调，需求端政策持续端进行了多方面政策调整，因此我们认为，未来“商品房+保障房”并重的住房双轨制供

报优化-央行降息点评2024年2月20日应体系将是未来市场的大势所趋，也有望成为房地产困境的破局关键；同时商品房和保障

房将是共生共荣的关系，并有望推动商品房和保障房两个子领域获得更有质量的成长，预

告

计保障房将实现对中低收入人群的保障，商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道。

保障房政策：本轮政策改革创新，筹集方式新增收购。政策演变方面，保障房经历四大发

展阶段，主要产品包括经济适用房、廉租房、公租房、保障性租赁住房等，预计后续配售

和配租并举，过程中保障人群范围持续上移，早期经适房主要面对低收入人群，后续公租

房主要面对中低收入人群，近期配售型保障房主要面对工薪群体等，保障房建设力度将加

大。建设目标方面，1994年首次房改和2011年十二五规划先后指出保障房覆盖达到20%，

但目前并未达到，源于：一方面由于单轨制对于最刚需人群的保障效率不高，另一方面国

际来看OECD公共租赁住房占比均值7%，20%仍是一个较高的目标。筹集方式方面，保

障房筹集方式更趋多元化，新增收购存量商品房，将助力商品房去库存，从青岛案例来看，

估算1,000亿元租赁住房贷款支持计划可以影响23年青岛、重庆等8城销售面积的11%。

保障房现状：全国存量占比8%，近阶段增量占比10%。全国存量方面，截至2023年末，

我国存量保障房约3,967万套，保障房面积约27.8亿平，占比同期末存量住房面积344

亿平的8.1%。全国增量方面，1994-2007年、2008-2018年、2021-2025E三个时期保

障房占比同期住房供给（保障房+商品住宅）分别为17%、13%、10%。以2021-23年

增量来看，全国保障房供给占比同期住房供给的9.7%，35个大中城市占比为19.2%，目

前市场仍以商品房为主。资金支出方面，2009-2022年平均保障性安居工程支出均值为

2,966亿元，占比公共财政收入为2.0%，如果剔除棚改，则保障房支出均值为1,996亿元，