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土地增值税筹划案例

土地增值税纳税筹划案例

土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，尽可

能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税

率两个角度出发进行筹划。

一、利用利息支出扣除进行纳税筹划

房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，利息

支出不可避免，而利息支出的不同扣除方法会对土地增值税产

生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出

分两种情况确定扣除。

第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，

允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算

的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金

额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。

房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支

付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）

第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能

提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计

算扣除。房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房

地产开发成本）×扣除比例（10%以内）

如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，

则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小

于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息

支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，

土地增值税的计税依据减少。二、充分利用20%临界点通过

合理定价进行纳税筹划

建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额

的20%，免征土地增值税；增值额超20%，按规定计税。

只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销

售税金及附加，提价才是有意义的。出售普通标准住宅，企业

可以利用合理定价的方法，不可盲目提价，有时较高的价格带

来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。

如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个

临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。

例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销

售付出2500万元，根据税法规定答应扣除的项目金额为2070

万元。该项目标增值额为：2500-2070=430（万元）；该项目

增值额占扣除项目标比例为：430÷2070=20.77％。根据税法规

定，应当按照30％的税率交纳地皮增值税：430×30％=129

（万元）。请提出纳税筹划方案。

分析：如果该企业能够将销售收入降低为2480万元，则

该项目的增值额为：2480-2070=410（万元）；该项目增值额

占扣除项目的比例为：410÷2070=19.81％。增值率没有超过

20％，可以免征土地增值税。该企业降低销售收入20万元，

少缴土地增值税129万元，增加税前利润109万元

三、房产销售中代收费用的纳税筹划

房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部分收取

一些如城建配套费、维修基金等费用。纳税人有两种收取体式

格局：将代收费用视为房产销售付出，并入房价向购买方一并

收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从地皮增值税的角

度分析，两种体式格局的税收待遇是不一样的。

如果代收费用未计入房价中，在房价之外单独收取的，不

作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费

用；如果代收费用计入房价中向购买方一并收取的，作为转让

房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可以扣除，

但不允许作为加计20%扣除的基数;

是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影

响，但会影响房地产开发的总成本，会影响房地产的增值率，

进而影响土地增值税的数额。

例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入

3，000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200

万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：

支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他

允许税前扣除的项目合计200万元。（1）未将代收费用并入

房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200

＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160（万元）；增值额为：

3000－1160＝1840（万元）；增值率为：1840÷1160=158.62%；

应缴纳的土地增值税为：1