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物业管理的包干制与酬金制

一、物业服务的两种计费方式

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，

盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费

方式。

包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收

费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理

企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费

标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对

有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当

业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对

包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定

数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合

同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服

务计费方式。

实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物

业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于

代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于

物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制

方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定

聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支

情况进行审计。

酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确

定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业

主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定

好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于

预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支

出不应交纳营业税等相关税金。

二、包干制和酬金制的优、瑕玷分析

1、包干制的优点

首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理

公司接纳。

其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况

下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等

的工作，简便易行。

第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，

所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，

节约成本。

2、包干制的瑕玷

首先，在包干制中，物业效劳质量的好坏主要靠企业自律，

为了获取更高的利润，物业管理企业大概会收到钱不花或者少

花，往往导致物业管理企业为了降低管理成本而对工作草率了

事的行为；

其次，包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行

及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底办理，

对物业的使用寿命和价值都市产生一定影响；

第三，实行包干制的物业管理企业在费用不足时，只有依

靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。

3、酬金制的优点

首先，酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用

支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；

其次，物业管理企业服务支出的多少对企业利润没有直接

影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于

企业专利的专业化；

第三，酬金制表现了物业管理企业对业主“管家”式的效劳

关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。

4、酬金制的缺点

首先，酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计，

要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。

其次，物业管理企业处于利润的驱动，大概会提高酬金支

付的基数，即物业效劳支出。由于业主在专业知识方面处于相

对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有用的压缩开支的根

据，由此大概带来物业管理费用的爬升。

3、两种收费方式的比较分析

1、两种收费方式各有利弊

从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，

节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利

于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业管理企业提高技能和

专业化发展有一定的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业

的发展。

酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业

自我管理，有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金

制对业主的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看，

两种收费方式都有其存在的理由和必要性。

2、酬金制是物业收费方式的发展方向

物业管理目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收

益、保值、增值，所以从两种收费