北京太阳城养老模式研究报告.pdf

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养老地产模式

一、中国人口老龄化现状

人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人

口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。国际上

通常把60岁以上的人口占总人口比例到达10%，或65岁以

上人口占总人口的比重到达7%作为国家或地区进入老龄化

社会的标准。

自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速

开展。第六次全国人口普查证实，我国60岁及以上老年人口

已达1.78亿，占总人口的13.2%，比2000年人口普查上升

2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年

人口普查上升1.91个百分点。预计到2021年老年人口将到

达2.21亿，占总人口的16%，2021年到达2.43亿，占总人

口的18%。老年人口基数大，增长快并日益呈现高龄化、空

巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。

二、养老市场需求及开展现状

我国人口老龄化转变是在方案生育政策实施、经济开展

不平衡等现象的存在下完成的，使得我国老龄化具有独特性

的构造问题：一是方案生育下的421家庭，二是失能老人，

三是失独老人，四是50后老人，五是农村老人。421家庭的

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需养老综合体，失能老人的需专业护理式养老，失独老人是

精神慰藉型养老，50后老人是嵌入式养老，农村老人是居家

式养老。

50后群体的养老特征有六个：一是有庞大的养老市场需

求；二是50后是独生子女的第一代老人，421家庭构造使得

家庭养老难以实现；三是50后是改革开放、社会经济开展的

中流砥柱，他们有强大的经济根底，使得养老的消费支付能

力比较强；四是50后承受教育程度较高，生活阅历丰富，在

经济改革的冲击中思想观点冲破了传统理念的束缚，最易于

承受社会化养老新生事物；五是步入老龄化以后，50后更需

要一个养生保健，对安康长寿的期望值是比较高的；六是50

后是中国历史上第一批时尚的养老群体，他们更愿意产品集

体型的娱乐、文化旅游等。

未来20年养老市场的主要消费群体是50后，分为三个

阶段。第一阶段是低龄老龄化的安康阶段，这个阶段的50后

需要时尚的养老环境，他们需要文化、娱乐、旅游等时尚的

养老方式，为刚退休的老人展开新的生活篇章；第二阶段是

中度的老龄化，半安康状态，这个阶段的老人更喜欢自发型

的集体养老，三五个好友住进同一个养老机构，解除儿女照

料之忧，同时可以排除老年生活孤单和寂寞；第三阶段是高

龄老龄化的失能阶段，这个阶段的老人需要有人长期的照

料，需要子女，而子女由于工作、家庭等原因照顾不过来，

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他们将会从普通的养老机构和家庭进入医护型的安养病房，

由医护人员陪伴他们有尊严的走完人生的最后一程。

比照兴旺国家较为成熟的经历和国局部城市正在探索

的相关案例，养老地产的开发大体可分为两类模式：第一类

是由社会养老机构开发并管理的模式，如动用国家养老基金

或保险基金开办的养老院，其特点是效劳功能齐备，建立标

准较高，投资大，回收周期长，带有国家补贴性质；第二类

是在房地产开发工程中配建专门的老年住宅，其特点是分布

面广，兼顾子女相信而居，符合中国的文化传统，但操作与

管理比较复杂，对其可行性需要仔细研究。根据我国经济开

展的现状和老龄人口基数大的特点，采取居家养老是落实我

国养老产业开展规划纲要的主要着力点。在现有的房地产开

发工程中配建专门的老年住宅，以此作为切入点，循序渐进，

带动其他养老形式的平稳开展。

目前国已建成的养老地产工程有：太阳城工程，太阳城

工程，燕都世界名园工程，以及由太阳城集团发起的“百龄

方案·全球联盟〞合作工程等。另外，**地产在房山窦店试

点养老地产工程“**幸福汇〞，采用租、售并举两种养老地

产模式。还在的另一个工程——欢庆城和**城试水养老地产

工程。

三、“太阳城〞