房地产开发报建全流程及关键要点.pptx

开发报建全流程及关键要点曹坤

前言

I什么是开发报建？

以公司最大利益为工作出发点，优质高效完成各开发环节的手续。

全程协调对外关系，搭建与政府各职能部门沟通的桥梁，建立良

好的政企关系。

高效利益

合法

1、开发报建工作贯穿项目开发的全流程。

（勾地—拿地—设计—施工—销售—物业）

2、开发报建是项目合法建设和运营的保障。

3、报建工作环环相扣，与项目建设程序紧密结合

4、报建工作常受限于地域性和时间性

。

开发报建的特殊性表现和特点

模式一：公司（区域）开发部“一统天下”

模式二：公司（区域）大开发+项目部开发

模式三：与建设程序相结合的分阶段报建体系

河南省多数房企报建体系的组织架构

案例：优秀企业分阶段开发报建体系

方案、初设（扩初）（工规）

营销部报建组

销售证、大小产权证

设计部报建组

工程部报建组

施工图、施工证

行政、开发报建组

资质、工商、备案等

某地产公司报建系统

投拓部报建组

勾地—国土证

政府手握土地等各项资源及手续审批

与政府的结合紧密度、对政策

把握程度都影响到项目的开发周期与

各地营商环境不同，地方规定不尽一

致，但政策执行均存有弹性空间，也

存在着不可触碰的红线。

近期中央加大调控政策，坚决

遏制房价上涨，各地调控政策

政策不断出台

国务院要求压缩审批时间，各

地办事流程发生变化；

环保管控政策愈发严格化、常

房地产开发的现状

变与不变

变化的政策

不变的事实

政策具体动作措施开发需要注意

7月9日，河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，列出16种违法违规销售行为。

8月21日，河南省九部门联合出台《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》

主要针对：

1、取得预售前收钱；

2、未按备案价售房、或捆绑销售；

3、限制公积金贷款及按揭；4、未公示房源状态及价格；5、虚假房地产广告；

8月起，郑州市每月上报5个典型

1、加快预售手续办理（关注、督促工程施工）

2、重点关注价格备案及网签情况；

3、及时办理公积金贷款、权籍调查；

4、加强与房管局沟通，按照要求及时公示相关信息；

5、介入销售前的风险管控（报规与广告、承诺的一致性、广告中显示预售证号）；

9月10日，郑州市房管局印发《关于开展房地产市场专项整治的通知》，开始专项整治行动。

1、宣传规范9.4-9.10；2、现场检查9.11-10.15；3、交叉抽查10.16-10.31；4、整改总结11.1-11.20。

各单位至少报一个典型案例

重点关注：针对具体的12条企业违法违规行为，与当地房管部门做好检查前的沟通、协调，督促销售部门根据要求做好准备。

7月23日，开封市住建局印发《开封市新建商品房预售资金监管实施细则》

基础完工，申请使用资金额度不得超过30%；主体结构封顶，累计申请不超60%；竣工验收，累计申请不超95%。

对拿地测算中的现金流产生重大影响。

9月11日，郑州市城乡规划局召开新闻通气会，将对该局规划编制、技术审查、行政审批和公共服务等行政权力事项进行深层次的全流程、全覆盖改革，大幅缩减规划审批时限。用地证、建工证为7个工作日。

1、将规划编制、技术审查、批后管理等，从市局业务下放到规划分局办理。

2、选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的审批模式由串联改为并联。3、今年年底实现控规全覆盖。

1、取消建工证前的指标复核、日照分析复核和交评环节，实行抽查。2、建立报审方案评价制度。对设计方案分项评分、通报。3、办事大厅统一办理，依托规划“一张图”系统平台，已报材料下次不要。4、安置房在受理用地证时，容缺“出让合同”，在审查方案和建工证时容缺“土地证”，用地成交确认书作为申办依据。

《河南省成品住宅设计标准》、《河南省成品住宅工程质量分户验收规程》

对成品房的设计、验收做出规定

2018年5月1日实施

对成品房的报规、质监验收可能产生影响，精装项目需关注。

政策

具体动作

措施

开发需要注意

《郑州市城市规划管理技术规定（2018修订版）》

新标准的变化：

容积率计算、面积计算、绿地率计算、机动车位数量计算及地上比例、充电车位比例，物业用房地下比例控制、楼栋面宽控制、地库及大门退距等

2018年7月1日开始执行

未报批项目，需及时了解政府规划部门对新规范的执行情况，与公司设