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工业上楼项目案例全析

前言

近年来，城市产业经济不断发展和产业空间用地资源紧缺的矛盾显著，“工业上楼”作为解决土地资源紧缺的创新发展模式，受到越来越多的关注。同合股份工业上楼研究上篇在政策层面针对莞深两地工业上楼政策进行了梳理解读，本文将通过同合股份全流程实操运营的深圳“工业上楼”的产业园案例，从园区概况、园区规划、建筑工艺、园区管理四个层面对工业上楼案例进行剖析介绍。

一、园区概况

深圳XX生命科学园项目（以下简称为“项目”）位于光明区核心CBD区域，不仅是同合股份全流程实操运营服务的第一个“工业上楼”园区，而且还是深圳第一批工改工里做工业上楼的园区，本项目是由业主通过原有老旧厂房进行拆除重建的形式，从而实现产业升级。在业主的委托下，同合股份探索工业厂房上楼的可行性与适用性，前期在专项规划阶段，根据园区产业定位进行前置招商，并成功引入了符合产业定位的龙头企业，针对龙头企业生产制造以及自身的工艺生产需求进而对园区功能分区、厂房的建筑设计等提供了输入条件。依据园区的产业定位，并且收集行业龙头对于自身生产工艺的需求所提出的意见，使得园区整体的厂房设计得以满足该行业企业的真实需求，以做到龙头企业的带头与产业集聚效应。

项目占地面积为16211㎡，建筑面积为68000㎡，容积率为4.2，该建设地块为工业用地（M0+M1）。项目主要建设内容包括生产仓储工业厂区（包含制剂大楼、益生菌独立生产大楼、生产辅助用房、中试中心）、研发办公大楼、相关配套设施（含商业配套、活动中心、市政附属设施）等，总投资将近6亿元。

目前为止到2021年，园区入驻中小微型企业160多家,包括深圳相关医药制药区域总部、国内眼科销售品牌著名企业等多个研发中心和企业技术中心，目前园区招商入驻率已达98%。园区以打造“消化道与肠道微生态健康产品生产研发基地和华南最大眼科药品生产研发销售基地”为发展目标，坚持以创新运营模式服务入园企业，打造成为光明区内一个高起点、高标准、高效率的“工业上楼”示范园区，园区主导产业是以生物医药为主，智能制造产业及现代服务业为辅的战略新兴产业。

二、园区规划

01、规划理念

项目以“生物医药为主导产业、智能制造产业及现代服务业为辅的新兴产业”为理念进行规划，打造成为消化道与肠道微生态健康产品生产研发基地、华南最大眼料药品生产研发销售基地以及国家级孵化载体资质运营园区。

02、空间规划

项目的园区空间规划为四栋主体建筑，分别为A座研发办公、B座和C座生产仓储工业厂区、D座产品检测中心和药物技术研发中心，是一个集生产、中试、研发、办公于一体的科技园区。

图2.1空间规划图

03、空间布局

在前期园区空间布局规划的工作准备中，该项目的用地地块为三角形形状，且两边临路，另外一边与其他工改工项目相邻，为园区交通动线的设计与建筑物的布局增加了难度，而园区属于小型专业化园区，在探索寻求如何实现实体企业对于单层厂房面积定制化需求的过程中，让同合股份团队在规划设计中遇到很多难题，面临一个巨大的挑战。

可是经过同合股份团队的坚持不懈，利用自身在“工业上楼”的专业知识与实体企业资源库的优势为工业上楼的设计阶段提供了强有力的支撑。同合股份依据现场勘测或借鉴国内外“工业上楼”成功案例，全方面的进行深化剖析，得出该园区空间布局的多个方案，经过同合股份团队的多次讨论与验证后，园区最终采用分散式布局方式。

A座为园区的研发办公楼，而它的规划指标，是采用总部办公楼形式的设计方式进行规划设计，目的是增加业主的企业形象，故将其布置于十字路口处（三十三号路与规划路交汇）支撑整个厂区的主立面形象，在单层办公的使用率与楼梯高度的综合考虑下，A座研发办公楼单层设计1000㎡，体形细长俊秀，而设计的楼高度为88米，符合国内的建筑风水吉祥的要求。

厂房分为B、C座独立布局，形成两个独立的厂区分开管理。由于B座、C座厂房均为70米高上百米宽的大体量建筑，故将其布置在三角形基地的内侧（长边），一是减小大体量对城市和道路形成的威压，二是希望将其作为成个厂区的背景和可依托的背衬。

B座、C座厂房主要引进的龙头企业生产制造所用，园区为了满足于龙头企业与上下游产业链企业的生产需求，在园区北侧布置了一栋多层厂房D座，用于研发实验中心、检验检测中心。B、C、D座之间自然形成的绿带将整个厂区有机地结合。

图2.2空间布局图

04、交通物流

园区交通物流设置为与机动车交通分离的人行慢速路和非机动车道，车道宽度为6米，转弯半径为12m。连接主要生产功能与配套功能，配合景观营造、服务配套形成尺度适宜、步行友好的园区服务区，提升园区空间品质。

流线设计以人车分流为基本原则，车行流线入口在场地的东、东南、西北三端，因场地北端靠近道路交叉口，不能开口，场地内部绕场地最外围半圈设置机动车道环道。人流主要入口在场地