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物业项目经理需具备的七项能力

项目经理在物业管理企业中处于承上启下的位置，犹如制造企业的车间主任。他们同时担负执行

者和管理者的双重角色，是企业高层与基层之间沟通的一座桥梁。他们的作用发挥得好坏与否，直接

影响到企业战略决策的成败。在全球倡导“执行力”的潮流中，项目经理的执行力如何已成为职业经

理人是否称职的重要筹码。我以为，一个合格的项目经理，需具备以下七项能力：

一、悟性能力

相信很多项目经理都有同感，企业高层在给我们下达指令时，往往会直接以结果的形式形成指令

或目标计划。因此，项目经理必须先弄清楚上司的意图，以此为目标来把握执行目标计划的方向。这

一点很重要，千万不能埋头苦干，否则到头来事倍功半，得不偿失。

案例：某小区已正常入住，小区车位已具备使用条件，为弥补物业管理经费不足，项目经理向上

司提出在停车场手续申报中向业主按有关规定收取车位费。这种做法主要是由于政府机关办事效率不

高导致各项审批困难所致。上司在给项目经理下达指令时，考虑到种种原因，没有一个明确的说法，

但告诫项目经理要充分考虑种种会发生的潜在问题。项目经理从上司的指令中悟出了意图，为此赢得

了一个季度的停车场收益以弥补物业管理经费的不足。此案例虽然有些偏颇，但从中可以看出项目经

理的领悟能力确实不凡。

二、计划能力

项目经理接到上司的指令后，在执行指令前应制订详尽的计划，把各项目标按照轻、重、缓、急

列出计划表（计划表应明确完成时间、责任人、督导人及未完成原因等）。切记：制定计划一定要双

方达成共识。一般服务中心在制订计划时，按照年度计划逐渐分解到每月，形成月度计划，再分解到

每周甚至每日。考虑到物业管理的特殊性，不可预料的追加计划较多。因此，项目经理在计划的实施

与督导中，要预先掌握关键性的目标，用20/80原理来执行与衡量计划的科学性与合理性。

案例：某项目经理制定的周计划（列出其中两项）：周五与业主委员会召开一次沟通会议，周日

举办一次小业主户外踏青活动。制定计划后，直至周三才打电话与业主委员会主任预约。结果，业主

委员会主任说他们那天有其他重要工作安排，不能推延。周日的活动由于未考虑到当天是母亲节而以

失败告终。

三、督导能力

计划制定得再周到，如不能有效地执行，也达不到良好的预期效果。项目经理日常督导下属是必

要的。督导下属，首先要考量下属能力与工作分配的合理性，也要考虑言行的方式，要知道“给我上”

与“跟我冲”的区别很大，语气不好或目标不明确直接影响到计划的实施。项目经理在督导下属时，

要利用个人人格魅力去激发下属的潜意识，提升下属的责任感与使命感。好的项目经理懂得如何充分

调动下属的主观能动性。

案例：某项目经理在与下属达成共识的前提下制定了一份月度计划，并且在计划实施表中增加了

“中途考核时间”一栏。在事前、事中进行全方位督导，遇到阻力，下属积极与项目经理沟通。事后

项目经理与下属共同分析原因、总结经验。结果，该服务中心在公司月度绩效评估中一路领先。

四、协调能力

物业管理一线工作，项目经理往往将大部分时间花在协调上。协调不仅包括内部上下级之间、部

门与部门之间的纵向和横向协调，还包括与外部业主、合作方、相关方的协调，业主回访、居委会、

业委会的沟通，派出所、市政部门的不定期拜访等等。任何一方协调不好都会影响到计划的实施，协

调各方关系就是实现共赢。

案例：某项目经理刚来北京，对北京的物业管理市场环境不了解。对内，他能很快与下属形成一

种良好的合作氛围，在服务中心内部形成良好工作局面。然而在对外联系上，他由于性格等原因所致，

与市政、派出所及业委会关系处理得不融洽。结果，工作中处处受阻，上司不得不忍痛割爱，将之调

离。

五、授权能力

人的能力都是有限的，管理在于借力，项目经理事必躬亲，要充分授权。下属是自己的一面镜子，

也是延伸自己智力和能力的载体，赋予下属责、权、利，才能更大限度地培养其责任感和成就感。一

个团队的智慧肯定胜于一个人的智慧，用团队的凝聚力去激发下属的潜能。切记：成就下属，就是成

就自己。

六、创新能力

创新是衡量一个人、一个企业是否具备竞争力的标志。项目经理作为一线物业服务的提供者。对

业主潜在的需求会有先知先觉的超前认识。通过对业主需求层次的剖析，可以为企业制定以后的战略

提供一线真实材料，同时，也为企业的可持续发展带来生机。

七、领导力（引导力）

笔者以为，作为一个项目经理，除需具备以上六大能力外，最重要的还