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物业管理手册

物业项目顾问组

总目录

前言

前期篇（物业管理操作程序）

第一章物业投标文件的制定

第二章前期物业顾问服务合同的制定

第三章物业管理委托合同的制定

第四章管理费的测算

第五章筹备期物业管理

管理篇（物业公司管理规章制度）

第一章总经理办公室

第二章物业部

第三章工程部

第四章保卫部

第五章会计部

第六章公司主要应急预案

后记

前言

承蒙物业酒店管理公司的信任，按照贵司的要求，物业顾问组将

从事的整个物业服务管理所形成的各类资料，编辑成册，谨供贵司在

开发市场、日常工作中参考。为了使资料便于查阅和实操，手册共分

四个篇章。

前期篇:主要介绍承接物业项目时，为开发商准备的各类文件，

以及要参加竞标活动，应注意的工作要点、物业管理方案草拟的章节

和物业费测算的实务。

管理篇:主要收集了我们项目公司的各种管理制度，便于承接项

目时，以项目管理处或项目管理公司构建一个管理平台，成为开发拓

展项目时可套用修改的文件。对物业小区的管理我们提供了一些我们

在开发项目时形成的一些文件，如：业主临时公约、装修手册、住户

管理手册和住户登记制度等。

法规篇:主要将我们在开发项目时，所应用的各种法律文件编辑

归纳。

参考篇:主要是我们在开发与日常管理中所形成的各类文件。如

复评工作、车辆管理规定、标书评分表和各种工作表格等等。

由于我们的水平有限，时间又比较仓促。手册中有不妥之处，欢迎

圣荣物业同行批评指正。

与集团的合作再次表示深感荣幸，衷心感谢圣荣集团的大力支持。

前期物业管理操作程序

目录

第一章物业投标文件的制定

第一节物业公司参与投标的关键因素

第二节物业管理投标过程

第三节中标后的重点工作。中标后将很快进行物业服务合同准备工

作

第四节投标书范本

第二章前期物业顾问服务合同的制定

第一节顾问服务期的主要工作内容

第二节前期物业顾问服务合同范本

第三章物业管理委托合同的制定

第一节制定物业管理委托合同应遵循的原则

第二节物业管理委托合同的主要内容

第三节物业管理委托合同的实例

第四章管理费的测算

第一节测算所需的基本数据及方法

第二节测算模板

第五章筹备期物业管理

第一节筹备期的主要服务内容

第二节筹备期的起始时间

第三节筹备期的工作计划

第四节物业接管验收方案

第五节物业接管验收程序

第六节物业交屋程序

第七节物业交接表格

第一章物业投标文件的制定

参与物业管理投标是物业管理企业一项重大决策，应当全面考虑

项目特点、项目风险及企业自身人、财、物等资源情况，谨慎决策。

一旦决定参与，就要调集精兵强将，以志在必得的心态全力投入。对

于异地管理项目，企业更要量力而行，如果项目类型既非企业目标客

户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支撑时，则无论项目

多么诱人都应果断放弃。

（一）物业公司参与投标的关键因素

1、项目区域、规模要符合企业发展规划。

管理规模年度扩展比例15％至20％属于较快速度，达到25％以

上则属于高速扩展，需要企业在管理素质、组织架构、人力资源等方

面具备相当坚实的基础。特别是对跨省外接项目，一定要综合考虑各

方面因素，在发展规划中积极稳健地拓展规模。

2．项目类型符合企业确定的目标客户。

企业一定要确定自己的目标客户，要懂得有所为有所不为，在物

业管理分项市场上提升占有率，而不是在整个物业管理市场上全线参

与竞争，这是现代商战中重要的竞争原则。

3．常规预测盈利。

在投标过程中以及日常管理中，应该树立一个重要观念，即确保

在实现各项管理目标后能够收到物业管理酬金，或者说要确保项目本

身盈利，特别在项目前期介入期间有关费用、项目开办费用上要认真

测算，尽量减少经营风险。

4．项目风险控制在企业可以承受的范围。

由于物业管理招投标市场不完善，投标及中标后签订物业服务合

同直至履行合同过程中，要注意会出