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融资工作作业指导书

房地产行业是我国重要的支柱产业之一,对我国拉动内需、促进

经济增长和提高人民生活水平具有不可替代的作用。同时，房地产行

业也是一个高风险、高收益的资金密集型行业。其具有投资规模大，

开发周期长的特点，因而房地产行业对金融市场有着高度的依赖性。

房地产项目的融资渠道和方式多种多样,企业应根据市场的环境要

素、自身特点和需求以及市场规划拟定符合企业和开发项目发展战略

的融资工作安排。融资方式即企业融资的渠道。是指经济主体获取资

金的形式、手段、途径和渠道。根据不同的标准可以对融资方式进行

不同的分类。按照融资过程中资金来源的不同方向可以把融资方式分

为内源融资和外源融资。

1.内源融资方式

1.1留存收益

留存收益是企业在经营管理过程中所创造的，但由于企业经营发

展的需要或由于法定的原因等,没有分配给所有者而留存在公司的盈

利。是企业从历年实现的利润中提取或留存于企业的内部积累，它来

源于企业内部的生产经营活动所实现的净利润，包括企业的盈余公积

金和未分配利润两个部分。房地产公司的股利分配政策是左右未分配

利润这部分数额的决定因素，不分配股利或者少分配股利是内源融资

的一种常见手段。企业自身的资金积累能力是企业发展壮大的前提条

件，只有先把内源融资做好,才能更好的拓展外源融资。房地产企业

的多种外部融资方式均要求企业具有一定的自投资金比例，留存收益

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就是这部分自投资金的主要来源之一。

1.2票据贴现

票据贴现是指资金的需求者，将自己手中未到期的商业票据、银

行承兑票据或短期债券向银行或贴现公司要求变成现款,银行或贴现

公司收进这些未到期的票据或短期债券，按票面金额扣除贴现日至到

期日的利息后付给现款，到票据到期时再向出票人收款。当房地产开

发企业有融资需求时可首先选择内部资产的变现，票据或债券的贴现

是相对简单便捷的途径。房地产企业贴现票据的来源可能是多种途径

的，可能是正常商品房销售收取的票据；还可以从集团内部关联单位

获取票据,这样既能有效利用集团内不可动用的资金余额，也可以更

好利用银行的杠杆作用，因为有些银行的承兑票据并不要求100%的

存入保证金。票据贴现作为房地产企业内源融资的一种方式，还具有

不占用房地产行业专项额度的优势,期限短，变现快,是目前银行比较

愿意接受的融资方式之一。

2。外源融资方式

2.1开发贷款

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用

房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注

册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地

产开发贷款期限一般不超过三年（含三年)。贷款原则上应采取抵押

担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担

保能力不足部分可采取保证担保方式。房地产开发贷款目前还是我国

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房地产开发商所采取的最主要的融资方式。央行121号文件下发后

银行贷款紧缩，现阶段很多小开发商很难取得开发贷款。但苦于没有

更多的融资渠道，而且银行贷款的成本相对较低,财务杠杆作用大的

银行开发贷款还是有着极大的诱惑。从商业银行的角度看,房地产信

贷业务还是普遍被认为是优质资产，银行的贷款热情丝毫未减。

2。2股票融资

股票融资是指资金不通过金融中介机构,借助股票这一载体直接

从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）

享有对企业控制权的融资方式。这种控制权是一种综合权利,如参加

股东大会，投票表决，参与公司重大决策，收取股息，分享红利等。

它具有以下几个特点:（1）长期性.股权融资筹措的资金具有永久性,

无到期日，不需归还.（2）不可逆性.企业采用股权融资不用还本，

投资人要收回本金，需要借助于流通市场。（3）无负担性。股权融资

没有固定的股利负担,股利的支付与否和支付多少可以视公司的经营

需要而定。企业上市进行股票融资是国内很多房地产开发商梦寐以求

的融资方式.但是，自2008年以来，中国证监会基本