学校类物业管理投标文件技术部分.pdf

（学校类）服务文件目录

第一章整体思路及物业管理方案2

第一节项目整体思路2

第二节物业管理方案6

一、服务工作目标6

二、管理项目内容8

三、管理方案24

第二章物业管理方式135

一、组织结构设立135

二、服务人员配备（共X人）135

三、管理处内部组织运作流程136

四、人员管理机制144

第三章管理人员培训方案147

一、培训目标148

二、培训方式148

三、培训评估考核148

四、培训计划148

第四章管理工作必须的物质装备计划情况154

一、管理服务用房安排154

二、每月计划使用主要清洁物料清单154

三、拟投入本项目的主要设备、工具、器械明细表156

第五章管理规章制度162

一、岗位职责162

二、服务人员的管理166

三、工作纪律171

第六章物业管理档案制度180

一、档案资料管理180

二、工作档案建立182

三、记录控制程序182

第七章各项管理指标承诺185

第一章整体思路及物业管理方案

第一节项目整体思路

学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、

休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特

点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工

作的特点及管理整体思路。

一、环境卫生服务

要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，

一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001、1S014000、

OHSAS18000“三标合一”的简称），并严格参照标准进行规范化、程

序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点

对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校

物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型

活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清

理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务

工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化

的表示。

二、公共设施设备的维修和维护

公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目

标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要

及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成

本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据

实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，

不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化

的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。

三、教学服务及教学保障

根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化

教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学

有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、

教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、

协助组织文化活动等等。

四、楼宇管理及公共秩序维护

由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物

业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。

因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及

消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身

利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规

范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、

健康的状态。

五、水电等能源的节约管理

为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行

政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：

1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部

位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现

象，及时报修。

2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防

止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。