土地增值税对房地产市场的影响(一).pdfVIP

土地增值税对房地产市场的影响(一)

摘要]土地增值税是影响房地产市场的一个重要因素，国家税务总局从

2007年2月1日起，加强对房地产开发企业土地增值税的清算工作，

此政策对房地产业产生了重大的影响。本文从此政策出台的背景分析

出发，深入探讨了该政策对房地产市场中的房价和房地产企业的利润

两个方面的影响。

关键词]土地增值税房地产房价利润

一、引言

近年来，房地产业发展势头异常迅猛，供需两旺，房价一各走高。房

地产业的快速发展拉动了几十个行业的发展，并直接或间接拉动国内

生产总值每年在2个百分点左右，成为民国经济增长的重要因素之一。

然而，过快的房地产业的增长以及过高的房价则可能产生加剧金融风

险的聚集、导致国民消费支出减少、加剧产业结构的不平衡、扩大居

民收入配差距等对社会经济不利的影响。而且房地产业增长过快会导

致泡沫经济出产生，当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统

性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制

房地产业的泡沫成分。

因此，作为公共管理部门的政府对房地产进行了一系列的宏观调控，

对房地产市场进行相应的规制，加以正确引导，发挥其积极作用、避

免其消极作用。

近年来，中国人民银行陆续出台了一系列政策，其核心是提高商业银

行和开发企业自有资本金率，严控信贷规模、加息、取消个贷优惠等，

旨在抑制房价的快速上涨和房地产投资过热的现象。

2006年4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。此外，

央行在2006年内以0.5%的比例三次提高了法定存款准备金率，2008

年3月，再次宣布上调0.5%。2007年：央行宣布自3月19日起，金

融机构一年期人民币存贷款基准利率均上调0.27个百分点。

另外，2007年1月16日国税总局出台的《关于房地产开发企业土地增

值税清算管理有关问题的通知》是被管理者和开发商一致认为的此轮

房地产宏观调控中所出的“重拳”，我国酝酿多时的土地增值税清算制时

代真的到来了。

二、土地增值税征收办法出台的背景

1.房地产业发展过快

改革开放以来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅

成为我国国民经济的支柱产业之一。与之极不相称的是，土地增值税

额虽有较快的进展，但在当年的税收收入中的比率依然不高。如2001

年为0.07%，2002年为0.12%，2003年为0.18%，2004年为0.29%，2005

年为0.77%，2006年为1.02%，2007年为1.08%。

2.房地产业税收流失严重

2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收

检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检

查结果表明，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其

中，有问题的13835户，问题率达到49.88%。税收流失情况的确严重。

3.原有征收制度不合时宜

国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定

了这一税种。目前来看，这一征收办法不合时宜，重点表现在相关收

入、费用的界定不科学，导致房地产企业的税收遵从成本较高；税务

人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大，不利于房地产

业的平等竞争。

三、土地增值税对房地产业的影响

1.对房价的影响

随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。

而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一

些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也

就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而

多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收，

一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产

市场泡沫吹大的风险。影响机制如下：

(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由

此引发房价的新一轮上涨，笔者认为对于这一点要区别看待，因为价

格涨不涨并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位

等众多因素决定着房价，即使开发商有意涨价，也很可能会受到其他

因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说，如果能将增值额

同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，而

如果提高房价以图更高利润，扣除土地增值税后的利润和20%差不多，

但高房价会造成销售上的困难，销售周期和财务成本都随之增加，索

性不如更加合理地定价，这样起码资金回收速度快