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土地增值税清算指引

一、土地增值税清算管理

（一）土地增值税的清算主体

土地增值税的清算主体为纳税人。国家税务总局《土地

增值税清算管理规程》第三条规定，《规程》所称土地增值

税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税

收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发

项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申

报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清

算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

（二）土地增值税清算中纳税人的权利、义务和责任

1、纳税人的权利

纳税人依法享有知情权申请延期申报权申请退还多缴税

款权权陈述与申辩权等《国家税务总局关于纳税人权利与义

务的公告》（2009年第1号）所规定的一切权利。

2、纳税人的义务和责任

（1）纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保

证清算申报的真实性、准确性和完整性，并依照法律规定承

担相应的责任。（清算规程第四条，征管法25条、63条、

64条）

（2）应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日

内到主管税务机关办理清算手续。可清算项目，纳税人应当

在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。（清算资料

清算规程第十一条）

（3）纳税人清算土地增值税时应提供的资料：

*土地增值税清算申报表及其附表（见附件）；

*房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开

发项目立项、用地、开发、建筑供材方式、项目分期、销售、

关联方交易、融资、税款缴纳、成本费用分摊方式以及是否

申请享受免征普通标准住房土地增值税等基本情况和主管

地税机关需要了解的其它情况；

*发改委备案立项文件、国有土地使用证、建设用地规

划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施

工许可证、商品房预售许可证、初始产权登记证、测绘报告、

竣工验收备案表；

*国有土地使用权出让（转让）合同，取得土地使用权

所支付的地价款凭证，按照国家规定交纳的有关费用的凭

证；

*拆迁协议（合同），拆迁房、拆迁安置费签收花名册

或签收凭证；

*银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单；

*项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材

料采购等相关有效凭证；

*竣工验收报告、工程竣工决算报告、甲供材料设备购

领存明细表；

*商品房销售台账、销售合同等与转让房地产的收入、

成本和费用有关的证明资料；

*开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业

主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利

性社会公共事业的相关证明资料，开发项目前期物业管理规

约；

*转让房地产有关税金的完税凭证。对于同一张完税凭

证属于多个开发项目缴纳税金的，应在完税凭证上注明清算

项目缴纳的税金金额;

*中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

*主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应

提供记账凭证复印件；

*主管税务机关要求提供的其他有关资料。

（4）依据《土地增值税清算申报表》，纳税人在清算

申报时还需要补缴税款的，应及时结清有关土地增值税税

款。

(三)土地增值税清算流程

1、对于应清算项目，按下列流程组织土地增值税清算

（1）确认项目是否符合应清算条件；

（2）主管税务机关应按照《土地增值税清算管理规程》

的要求对纳税人清算项目加强前期管理，对符合应清算条件

的纳税人发出税务事项告知书，告知纳税人应进行清算（通

用文书，文书需要列明纳税人清算项目名称，清算项目具体

范围纳税人清算申报时间——一般为符合应清算条件之日

起满90日止）。

（3）纳税人应按规定的期限要求和资料报送要求报送清

算报告、清算申报表，办理土地增值税清算申报。纳税人在

规定的期限内报送资料有困难的，应向主管税务机关提出申

请延期申报，并应在税务机关核定的延期期限办理土地增值

税清算申报。对纳税人既未按规定要求报送资料办理土地增

值税清算申报，又未向主管税务机关申请延期申报或虽申请

延期申报但主管税务机关未予批准的，主管税务机关应按征

管法的规定予以处理。

（4）主管税务机关对纳税人报送的土地增值税清算申

报资料进行初审，对符合条件的，由