村镇工业集聚区升级改造常见模式、项目实施工作流程图.docxVIP

（资料性）

常见改造模式

村改常见改造模式见表A.1。

表A.1村改常见改造模式

序号

模式

适用条件

主要工作流程

特点

难点

1

政府挂账收储模式

1、项目范围整体可适用“三旧”改造政策。

2、土地权属相对集中连片、土地租约等情况相对可控。

3、土地权属人所得的土地补偿符合预期。

1、自然资源主管部门组织编制详细规划和“三旧”改造方案，并经有权机关批准。

2、由政府土地储备机构与土地权属人签订挂账收储协议。

3、由土地权属人开展清租、土地整理、完善用地手续等工作。

4、政府通过公开方式出让土地，受让方向政府支付土地出让金，并按规划实施建设。

5、政府按相关政策及协议约定向土地权属人支付土地补偿。

1、有利于项目快速推进。

2、有利于激发土地权属人的改造意愿。

3、有利于缓解政府资金压力。

1、土地收益需待公开交易后才能兑现，对项目推进节奏的把控要求高。

2、土地权属人收益与土地公开交易成交价挂钩，土地权属人相对较高的保底收益诉求一定程度上对产业用地招商引资造成影响。

2

政府直接征收模式

1、属于重点产业平台或政府中远期开发建设的储备空间，政府有连片统筹开发及招商意向，政府资金相对充裕。

2、土地权属、土地租约情况较为复杂，由土地权属人或市场企业单独进行土地整合、清租、拆迁的难度较大。

3、从土地权属人或市场企业视角出发，采用其他模式，项目自身的经济收益相对有限。

1、政府按法定程序征收农村集体土地或收回国有土地使用权，并支付征地补偿。

2、政府进行清租和土地整理等工作。

3、政府通过公开方式出让土地或按规定进行划拨。

4、竞得土地或取得划拨用地后，土地使用权人按规划实施建设。

1、有利于解决土地情况复杂的问题。

2、有利于及时明确土地权属人预期收益且能快速兑现。

3、有利于政府落实平台建设与产业招商引资意图。

1、土地管理法修改后缩小了征地范围，对需要征地的公共利益进行了严格限定，影响了该模式的适用范围。

2、政府在资金筹集、征地拆迁等方面面临较大压力。

表A.1（续）

序号

模式

适用条件

主要工作流程

特点

难点

3

政府生态修复模式

1、位于生态敏感区，按相关规划应为绿色生态空间。

2、现状工业园区污染严重、产出低效，集体经济组织或土地权属人有改造意愿。

1、政府按法定程序征收农村集体土地或收回国有土地使用权，并支付补偿。

2、政府委托施工企业进行土地整理等工作，并开展复垦复绿行动。

通过复垦复绿实现绿色生态空间保护，通过增减挂钩、拆旧复垦等优化建设用地布局，增加生态用地空间，实现国土空间布局的优化。

1、政府资金投入大，耗费众多人力物力。

2、拆旧复垦时间周期长，验收标准高。

3、属纯公益性项目，经济回报低或无回报。

4

企业长租自管模式

1、集体经济组织要求保留集体建设用地性质，且项目范围相对较小。

2、土地权属与土地租约情况相对简单，且集体经济组织资金相对充裕。

3、项目所在地区集体建设用地入市的实践案例较多，企业对集体建设用地的接受度较高。

1、由集体经济组织收回土地使用权，并进行解除租约、土地整理等工作。

2、由集体经济组织办理相关用地手续。

3、整理后土地符合国土空间规划的，可采用自用或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营方式共同举办企业。符合入市条件的地区，可采用集体经营性建设用地入市方式。由受让方向集体经济组织支付相关费用，并按规划实施建设。

1、有利于尽快取得集体经济组织的同意。

2、有利于缓解政府资金压力。

1、土地保留集体所有权性质，企业接受程度不高。

2、企业融资受限。

5

政府统租统管模式

1、集体经济组织要求保留集体建设用地性质。

2、土地权属与土地租约情况相对简单，但集体经济组织资金与改造经验不足，难以独立承担土地整理工作。

3、项目所在地区集体建设用地入市的实践案例较多，企业对集体建设用地的接受度较高。

1、由集体经济组织与政府签订统租统管合同，由政府进行解除租约、土地整理等工作。

2、由集体经济组织办理相关用地手续。

3、符合入市条件的地区，可采用集体经营性建设用地入市方式，由受让方向集体经济组织支付相关费用，并按规划实施建设。

4、入市成功后，集体经济组织按合同约定返还政府参与土地整理的成本。

1、有利于尽快取得集体经济组织的同意。

2、有利于土地整理工作的快速推进。

3、有利于集体经济组织的可持续运营。

1、政府资金投入大，回报周期长，回报率低。

2、土地保留集体所有权性质，企业接受程度不高。

3、企业融资受限。

表A.1（续）

序号

模式

适用条件

主要工作流程

特点

难点

6

企业自行改造模式

1、周边建设相对成熟，用地功能布局基本符合政府发展定位和规划要求，无连片收储或改造计划。

2、土地权属清晰，主要为国有建设用地。

3、土地权属人资金相对充裕，企业发展态势较好。