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前期物业服务维修、养护和管理方案

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一节房屋本体和公共设施的养护 1

一、物业维修养护的基本原则 1

二、物业维修养护的组织实施方案 1

第二节共用设施设备维修保养 5

一、供配电系统 5

二、弱电系统 5

三、给排水系统及其配套设施 6

四、排水设施 7

五、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施 7

六、智能化安保系统 8

七、电梯运行与管理 8

八、变配电系统维保方案 11

九、给排水系统 14

十、电梯系统 16

十一、消防系统维保方案 19

十二、电子门警系统 21

第三节突发设施设备故障的应急方案 22

一、供电系统应急抢修、处理方案 22

二、电梯应急处理方案 24

三、给排水系统应急处理方案 26

第四节业主自用部位装修管理方案 28

一、土建部分 28

二、电器部分 29

三、装饰部分 30

四、给排水、卫生洁具 30

五、空调安装管理规定 31

六、装饰装修常规管理 33

第一节房屋本体和公共设施的养护

一、物业维修养护的基本原则

小区房屋本体和公共设施维修、养护由管理处维修服务中心主管，并配备专业人员负责实施。管理上采用综合性管理和专业化管理相结合的方式。

专业化管理与社会化协作相结合。管理处维修中心的管理范围为房屋本体和公共设施的日常保养和维修，房屋主体的小修及机电设备中修以上的工程分包给专业公司，维修服务中心负责对分包工程实施监理和检查。

分系统、按类别建立房屋和实施的基础工程资料、维修技术档案以及设备设施运行和维修的管理制度。

按年、季、月分别制定物业维修养护的作业并组织实施，每年分别拟定设施和房屋本体大修计划。

坚持预防性为主的计划维修保养制度。按日、周、月、季、年确定各类别和内容的维修和保养；严格执行维修保养的运作程序和作业规范。通过预防为主的计划维修保养实施，延长设备修理间隔期，保证小区设备设施不应有的磨损、老化的损坏。

二、物业维修养护的组织实施方案

（一）房屋承重及抗震结构部位

巡检对象

养护维修方案与要求

质量标准

每周对屋架、柱、梁、沉降缝、装饰区域的墙与顶棚巡查一次，发现问题，即时处理、维修。

每周对室外钢结构件进行一次目测检查，发现问题，及时处理、维修。

每年对房屋基础进行一次巡查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。

及时了解各办公使用区域内有无白蚁情况。

由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修。如局部受损较重，应请专家会诊后，提出方案，委托专业公司设施。

每二年对室外钢结构进行一次敲铲、除绣、油漆。

屋架、柱、梁、檀条等在巡查时对损坏变形严重的需加固、补强或拆换，以确保钩件的承载力。

基础不均匀沉降，影响上部机诶构，倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地进行加固。

安全、正常使用、功能完善。

建筑物白蚁防治标准，房屋修缮标准。

有关工程施工技术规范。

除绣处需显出金属光泽，油漆、底漆、面漆各两道。

（二）外墙

巡检对象

养护维修方案与要求

质量标准

每周对大理石、玻璃、铝板、台阶、雨蓬巡查一次。

对台阶，雨蓬每月检查、每季养护一次。

墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、不剥落。

无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善；房屋修缮标准；有关工程施工技术标准。

（三）道路

巡检对象

养护维修方案与要求

质量标准

由维修服务专中心业维修工按项目每天检查一遍，随坏随修。

每年对局部损坏严重、修补多次地路面、道牙、人行道板进行整修。

平整、无坑洼、无积水、无缺损；路面修缮质量标准；人行道铺设修缮标准。

（四）屋顶

巡检对象

养护维修方案与要求

质量标准

每季对隔热层、防水层破损造成屋面渗漏、避雷带脱焊、间断、屋面积水检查一遍，发现问题及时维修。

屋顶、外墙面每月检查一次。

对隔热层每季度进行一次检查，确保完好无损，屋面无渗漏。

每半年检查一次伸缩缝，在台汛季节来临之前必须检查一次。

要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、清扫，确保泄水畅通。在台汛季节，每周检查清扫。

无积水、无渗漏。隔热层完好无损。避雷带无间断。房屋修缮标准。

（五）沟渠池井

巡检对象

养护维修方案与要求

质量标准

由工程部专业维修工按作业规程每周检查一遍，发现问题及时维修。

每半年对井壁脱落修理一次。

每年对井盖编号刷漆一次。

每年汛期前对井内堆积物清理一次。

井盖无缺损，完好率达100％。

流水畅通，井内无积物，井壁物脱落。

井盖上标志清晰。

（六）楼内设施

巡检对象

养护维修方案与要求

质量标准

每周对地面、墙面、天花板、门窗、梁柱、楼梯踏步、扶手