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前期物业服务物业管理程序

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一节项目物管部门机构设立程序 1

第二节现场物业服务管理程序 13

第三节工程前期介入程序 22

第四节物业验收程序 25

第五节物业开荒程序 36

第六节交房程序 39

第七节交房回访程序 51

第八节未交付物业的维护程序 52

第一节项目物管部门机构设立程序

一、目的

前期物业管理机构是依据公司制度以及物业公司《质量手册》，结合在建项目实际情况而设立。用于项目设计和建设期间的物业服务规范管理、工程前期介入，为后期物业服务打下良好的服务基础。

二、范围

适用于XX物业公司在建项目的物业前期介入。

三、职责

1.负责在建项目物业管理服务的提供。

2.负责对物业管理服务的品质监控，确保各项服务达到相关文件要求和公司标准。

3.在公司核定的管理成本下，保障项目管理品质，确保资产保值增值。

四、组织结构

XXX

XXX项目部

项目物管部

项目物管部

工程介入环境事务部保安部

工程介入

环境事务部

保安部

备注：房产开发项目成立时，应对物管部的组织结构、前期物管费用预算进行核定。

五、工作内容

项目物管部工作应当包括但不限于以下内容：

序号

部门名称

工作内容

备注

1

项目物管部

1.根据项目实际情况制定部门人员编制；

2.人员招聘、培训、考核、沟通；

3.费用预算及成本控制；

4.档案管理；

5.工作质量（品质）巡视、督导；

6.突发事件预防、处理；

7.项目建筑、园林、设施设备选型等前期介入；

8.工作衔接；

9.外部联系；

10.物料申购。

2

保安部

1.办公区访客登记、管理；

2.报刊、信件接收、发放；

3.责任区域守卫、巡逻；

4.突发事件预防、处理；

6.物品进出管理；

7.礼仪服务。

3

环境事务部

1.办公区保洁服务；

2.销售区域保洁服务；

3.水域保洁服务；

4.总平设施设备保洁服务。

5

工程前期介入

详见《工程物管前期介入程序》

6

其他服务

特殊需求服务

六、相关文件及记录

《物管部岗位说明书》

物管部主管职位说明书

职位名称

主管

所在部门

物管部

职位定员

1

直接下级

管理辖区员工、职工

直接上级

项目负责人

工作职责概述：

在项目负责人的领导下，制定物管部的经营管理目标、监督检查各项目标服务品质，带领物业管理团队完成公司经营管理目标，提高团队执行力、加强员工服务意识、服务品质，提高团队综合素质。

工作职责

1

组织部门工作会议，及时传达公司相关文件及管理要求，确保各项工作及时有效地开展。

2

组织部门职员制定培训方案，建立绩效考评机制，对中心职员进行月度、季度、年度考核。

3

定期与水、电、气及电信、网络、电视接入单位、公安体系和工程施工单位接洽，建立良好的合作关系。

4

评审材料购置计划，资金使用计划，控制项目物业管理成本。

5

组织定期与随机的项目物业管理品质状况检查（基础资料管理、房屋维护管理、共用设施设备运行维护管理、安全保卫管理、消防管理、车辆管理、环境管理、社区活动组织及协调配合），发现并改进物业管理工作的不足。

6

督导物管部处理客户需求及投诉，了解并掌握客户服务需求，调整管理工作思路。

7

监控、检查物业管理质量环境管理体系运行情况，定期审阅相关记录。

8

完成领导安排的其他工作。

内部工作关系：

1.本岗位工作对项目负责人负责；

2.直接领导和监督本部门职员；

3.与项目负责人及各职能部门等有密切的工作关系，需频繁地交流沟通。

外部工作关系：

与自来水公司、煤气公司、供电局、公安体系、城市节水办、电信局、网络公司、广播电视公司有密切的工作联系，与开发商及开发商的相关合同工程施工单位有频繁的业务关系。

任职资格

教育背景

管理类相关专业大专以上学历。

工作经验

3年以上物业管理相关工作经验。

专业知识

物业管理、工商管理、质量环境管理体系相关知识。

技能技巧

持物业管理部门经理证，有良好的协调沟通和领导、组织能力、较敏锐的洞察力。

备注：忠诚，有很强的服务意识和敬业精神，有吃苦精神。

工程前期介入主管职位说明书

职位名称

工程前期介入主管

所在部门

物管部

职位定员

待定

直接下级

部门职员

直接上级

物管部主管

工作职责概述：

在物管部主管的领导下，负责本物业的工程前期介入工作。

工作职责

1

参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要，工程前期介入重点关注公区水景设置、照明电器配置、停车场、商业配套与住宅关系的处理、空调机位、游泳池、公共设施设备选型、屋面/立面防水、园林景观、楼栋外立面等；

2

物业的设计使用功能合理性（如：电器回路控制、停车场管理系统、商业配套与住宅关系处理、设备选型、空调机位、园林景观等