国际社区营销报告.ppt

海高伦·美林国际社区营销报告2016年5月8日卓联行

本案阐述脉络市场分析客户分析货源梳理任务分解营销打法卓联行

Part1：市场分析

2014.11时隔28月降息2015.02.05时隔两年降准03.01降息03.30330新政出台：首套公积金贷款首付降至2成，二套商业房贷首付降至4成04.20年内第二次降准05.11年内第二次降息06.28第三次降息+定向降准08.26第四次降息09.06第四次降准10.24第五次降息降准2016.02202新政出台：首套商贷首付降至25%，二套商贷首付降至35%公积金存款利率上调至1.5%房地产契税、营业税调整03.01降准03.25商改住政策出台政策分析：受“降首付、降契税、降准”等多项政策利好及积压需求的释放影响，全国市场整体回暖。一线楼市量价齐升，部分城市上涨比例远高于市场正常水平。宏观政策分析卓联行

新都住宅整体市场情况新都整体存量巨大，16年存量达到204万方，严重供过于求，去化周期长，竞争激烈，成交均价在6247元/㎡左右。本案位于新都新繁镇，离新都主城较远，一定程度上避开了新都主城区白热化的竞争环境。卓联行

新都住宅整体市场情况从2015年至今的市场来看，新都商品住宅成交主要集中在70-90㎡户型，套三产品最受客户青睐，其次是套二产品。本案高层剩余主力产品为71-87㎡的套二、套三产品，市场迎合度高，销售阻力较小。卓联行

新都住宅整体市场情况从成交单价来看，成交主力集中在4000-5000元/㎡之间，其次是5000-6000元/㎡产品。本案剩余产品单价主要集中在4000-5000元/㎡之间，价格亲民，市场接受度较高。卓联行

项目归属新都主城5500-6200元/㎡郫县主城5300-5700元/㎡彭州主城3800-4100元/㎡本案位于新繁镇老成彭路左侧，成都市北郊成彭路经济走廊上的交通枢纽，属成都市新都区行政范围，但离新都主城区较远，处于新都主城，郫县主城和彭州主城三城中间位置。相较于郫县和新都，住宅成交价格略低，可以吸附到这三个城区的外溢客户，加上成彭高速，贯通新繁与成都主城区，区域价值以及区域对成都其他二级城市的客户吸附能力得到大大提升。新繁4100-4500元/㎡成彭高速本案卓联行

本案食品园区家居产业园老城区新城区区域在售项目不多，竞争相对较小。本案紧靠食品园区和家居产业园区，是老成彭路左侧唯一彰显品质的新繁标志性建筑，呈现万草丛中一花独现情景，对提升整个新繁容貌起到很大作用。卓联行竞争格局

竞争格局板块项目名称物业类别占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率物业费绿化率住宅总套数剩余套数面积区间（㎡）成交均价（元/㎡）去化率月均走量交房时间老城欧尚花园高层、独栋商业23.2376602.971.535.71125㎡///2017年底东湖郡小高层、高层、底商77001.630%138064170-95㎡440054%272016年底新城世玺高层、叠拼、独栋商业、底商1373740483.001.845%2700213090-280㎡45005%14二期2016年底龙湖尚城高层、社区底商441118692.981.335112㎡438050%192016年6月本案美林国际社区高层、小高层、洋房992500002.81.550%184264171-202㎡430065%30现房本案在体量上仅次于世玺，体量有绝对优势，可谓区域大盘，容积率区域最低，绿化率区域最高，区域内唯一现房，优势明显。建筑风格方面，本案采用纯英伦风格，与区域其他项目区隔开来，彰显项目高端品质。本案欧尚花园东湖郡世玺龙湖尚城卓联行

产品对比107.81㎡3-2-2127.96㎡4-2-2世玺龙湖尚城东湖郡欧尚花园79㎡2-2-190㎡3-2-266㎡2-2-190㎡3-2-271㎡2-2-181㎡3-2-2本案71㎡2-2-185㎡3-2-187㎡3-2-1从产品户型上来看，本案剩余三房产品均为单卫设计，竞品多为双卫，本案户型舒适性略低于竞品项目，但同等面积的情况下，单卫设计相对于双卫设计卧室尺寸更有优势，这方面可在说辞中扬长避短。卓联行

小结政策多重利好，连环降准降息，对市场多重刺激，助力销售。新都市场整体存量巨大，但本案离新都主城较远，避开同质化竞争最激烈的区域，在新繁开拓一片新天地。本案产品设计以及价格对整个市场迎合度较高，销售阻力较小。本案所处位置以及交通网络对周边乡镇以及省内其他二线城市客户吸附能力较强。区域内竞品较少，且本案综合质素区域内最高，可谓区域明星项目。建筑风格方面，本案为纯英伦风格，在区域内独树一帜。户型设计方面，本案高层产品更注重实用性与舒适性并重。核心竞争力，区域唯一现房。政策利好、客户吸附能力增强、