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购物中心经营管理影响因素研究—以山东银座为例

摘要

购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。近几年来，商业物业正在从“卖方市场”向“买方市场”转变，各大购物中心也从以“产品为中心”到以“消费者为中心”进行转变。本论文立足于消费者，研究微观层面上对购物中心的影响因素，首先，对国内外相关影响购物中心经营因素的论文进行研究，针对相关影响消费者的因素展开问卷调查。然后针对问卷调查结果建立数据模型，对相关因素对购物中心影响程度展开研究。打破以往研究者对地区经济，交通便捷程度等因素的限制，从购物中心内部自身出发，建立结构方程模型，在调研消费者的基础上研究对购物中心经营管理的影响因素。最后，对购物中心影响因素提出相关应对方案。

关键词：购物中心；经营管理；影响因素

目录

TOC\o1-3\h\u523摘要 I

15940ABSTRACT II

16159一、绪论 1

16500（一）选题的背景和意义 1

23912（二）国内外研究现状 1

269171.国内研究现状 1

35402.国外研究现状 1

14593二、山东银座经营管理影响因素调查分析 3

22783（一）现场问卷调查 3

3306（二）市场定位情况 3

3109（三）停车场配置 4

31082（四）整体环境状况 5

31979三、山东银座经营管理影响因素发展中问题 5

11240（一）员工素质较低 5

24612（二）服务对象定位不明确 6

30412（三）经营品种定位不当 6

29676（四）信息化管理不完善 6

26546四、促进购物中心发展的对策 7

32672（一）市场人员管理 7

7（二）明确定位，寻求竞争优势 7

111（三）加强商家市场区分 8

11214（四）发展电子商务 9

20379结论 10

12132参考文献 11

14247购物中心调查问卷 12

一、绪论

（一）选题的背景和意义

烟台市，山东省地级市，是山东半岛的中心城市之一、环渤海地区重要的港口城市。烟台是环渤海经济圈内重要节点城市、山东半岛蓝色经济区骨干城市、中国首批14个沿海开放城市之一，中国海滨城市，亚洲唯一的国际葡萄·葡萄酒城、“一带一路”国家战略重点建设港口城市、是国家历史文化名城，全国文明城市。烟台经济在山东占据较大比重，烟台购物中心数量很多，本文意在研究烟台购物中心相关影响因素，增加购物中心的吸引力。

购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。近几年来，商业物业正在从“卖方市场”向“买方市场”转变，各大购物中心也从以“产品为中心”到以“消费者为中心”进行转变。在当前社会，消费者的消费目的从简单追求物质上的满足发展到追求精神上的丰富，周末假日在购物中心休闲成为消费者的普遍选择，但是现在购物中心管理者在经营方面缺乏科学管理，在细节方面，如音乐，气味，光照方面缺乏科学分析，忽略了对消费者潜移默化的影响，一定程度上影响了销售量。本文从微观角度出发，对购物中心内部如气味，声音以及味道等方面出发，从潜意识影响顾客，增加顾客消费量。

（二）国内外研究现状

1.国内研究现状

马小琴通过研究显示，消费者购物中的情绪感知，享乐型价值感知对消费者的惠顾意向有显著的正向影响，购物中心的三个环境因素对消费者的情绪影响作用不同，其中商业街的氛围因素对消费者情绪的影响最强，数据还进一步说明社交因素可以直接影响享乐型价值感知，氛围因素也能直接对惠顾意向产生作用。

2.国外研究现状

Gautschi在进行店铺印象研究中提出的零售设施属性包括备货幅度，消费者购物出行的时间，店铺设计，营业时间，商品或服务价格，职员的正式着装和店铺内的气氛。同时，他还提出距离变量应该是多维变量，消费者和零售设施的距离会影响消费者对此的信赖感.

PanandZinkhan通过对前人研究的总结和分析，提出惠顾行为的前因变量分为三类：与产品有关的变量，与服务有关的变量和消费者特征有关的因素，因此，消费者情感需求的满足成为零售研究及消费者体验研究的要点。

Mehrabian指出人类行为的发生往往是环境变量和主题变量互动的结果，环境变量指作用于被解释主体行为的外部变量，如消费者购买的商品和消费者消费行为发生的