土地增值税计算方法.pdf

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项

目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率

为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税

率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比

例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘

以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝

增值额×40%－扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=

增值额×50%－扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单

位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行

的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为

复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念

（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项

目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收

入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发

成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额

50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额

50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%；（3）

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为

50%，速算扣除数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率

为60%，速算扣除数为35%。

三、确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房

屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收

入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手

续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、

建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主

要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地

增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊

利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项

合计的5%以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10%以内计算

扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、

教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，

对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开

发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法

首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，

然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除

数”进行计算。

举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中