必威体育精装版整理商场运营管理方案.pdf

必威体育精装版整理商场运营管理方案

商场的运营管理方案及要点

商场的后期运营管理的主要目标是实现整体的统一性，要

求管理公司和入驻商家精诚合作，在同一个概念指导下开展同

步的经营管理工作。

统一运营管理一般包括以下几个方面的内容：统一招商管

理、统一营销策划、统一物业服务、统一运营管理和统一物管。

其中，统一招商管理是后期的基础，这项工作的成败得失不

仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业项

目运营能力的强弱，以及能否长期经营最终达到长远利益和最

大化利益。因此，在综合性商业物业设施的后期运营管理中，

要把握好以下要点：

1.关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。遵循

统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经

营、统一服务等全面统一的运营管理。因为单个商户的经营管

理情况只反映出个体的情况，只有经营公司以统一为目标，为

主线进行管理，在运营中不断调整才能使商场保持新鲜年轻，

同时提升整体的竞争力。前期招商要把控业态结构与业态布局

的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，合理匹

配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合，树立商场的

整体经营品牌环境和形象。

2.关注租户：商场的核心竞争能力是高品质、协调一致的

服务质量。由此租户可独立运做，自我经营，可以增加灵活性

和多样化的个体发展，但必须服从统一管理，保持高度一致的

服务品质；租户管理是商场的核心工作之一，租户的品质是核

心中的核心。租金收取方式要多样灵活，适应租户自身的业务

需求特点。租户考核结果与管理措施的完善是商场日常重要的

工作细节，也决定了租户对商场的忠诚度和经营积极性。实施

专业化、人性化的物业管理和租户服务，提供统一营销策划服

务，运营上要避免物业管理与租户的商业运营脱节，需要量化

的考核管理，行为纠正，确保租户与商品的经营品质。

3.关注顾客：关注顾客消费服务环境的提升、消费热点的

引导，为顾客购物和消费提供高品质、高质量、安全、舒适、

整洁的购物环境，是物业管理和商业管理部门的义务和责任。

商场管理关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性，

严格执行对商户营销的监控和纠正工作。商场更加关心顾客的

潜在消费和多项消费选择，有必要加强会员体系的建设、固定

客户群体的发展及顾客忠诚度的提升。

商场管理的主要工作是为了实现统一性和经营目标，与开

发商、业主、租户、物业公司合作，指导、管理和服务于项目

的全程运作和全期运营，为业主、租户、消费者和服务商提供

良好的购物环境和优质的服务。为了达到商场持续经营的目的，

需要逐步实行专业化、规范化、标准化和统一化管理的全过程。

在实际工作中，需要注意以下节点管理的工作原则。

1.高效运营管理的组织架构原则：

商场的组织管理模式与独立商家或超市的管理模式不同。

商场内的商家众多，商业模式众多，不可能去分别设置相对应

的部门分别去经营和管理。商业运营管理的部门设置是非常专

业和高效的，其管理的核心是商场最关心的几个方面，如：维

护管理、安全管理、物业管理、业务管理、财务管理、招商管

理、租户管理、销售及开发管理等。

2.市场定位和商业规划的原则：

商业经营主体在商圈中能够获得生存获利的长期发展机会，

有足够的回报。在经营主体组成确定之后，还需要根据各种经

营主体的需求和项目自身的需要进行整合规划上，特别要避免

安排与主力店经营形成竞争的商户，要保障主力店的经营利益

和整体商业组合的匹配。最后确定它们在项目中的位置，这点

非常重要，因为经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局

规划直接影响到商业地产的形态。

3.商铺投资的政策原则：

商铺发售一般只限于辅助店独立商铺，整体商业内容的物

业一般不能分散发售，需要制定大型商业物业投资产品，保障

物业的整体性持有。即使投资型商铺发售，也必须保证物业的

统一经营权不受小业主影响。一般可考虑带租约销售外铺和部

分边铺，而内铺和中心铺则考虑返租销售或投资理财型销售。

4.开业期招商及业态管理原则：

主力店和次主力店落位，对建筑物业开发的全面物业建设

标准参数支持和标准接口非常关键。需要着手于业态布局和独

立商户匹配，租户物业规范落位和合理动线、空间营造、交通

审批、消防审批等的匹配。

1）制定出色的租赁政策和承租服务至关重要。商场应制

定相应的承租户政策，提高承租户质量。在合理的租