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酒店式服务公寓

市场调研报告

酒店式服务公寓调研报告策划销售中心/市场部NO:004

一、酒店式服务公寓市调范围简述:

据中原顾问统计，北京共有高级公寓项目,,,余个，其中酒店式服务公寓有40个，共提供近,万个住宅单位。主要集中在六个城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的,,,，但均以入住，仅有少量的新供应量上市。随着中关村地区商务氛围持续发展，酒店式服务公寓开始在该区域内大量的出现，因此，本次调研的样本主要采集于朝阳区和中关村区域，以及上海地区的部分代表项目，典型案例共13个。

北京地区:

朝阳区:北京雅诗阁、北京盛捷福景苑、丽舍、晶都国际、恋日国际、金桥国际公寓、中关村:远中?悦莱、纽约客、新中关

上海地区:

浦东雅诗阁、盛捷高级服务公寓、徐汇盛捷服务公寓

本次酒店式服务公寓的调研内容从6个方面展开:

,项目规模

,市场推广

,户型配比

,经营方式

,客群特征及比例

,服务内容

备注:,以上调研项目有个别项目内容不详,

二、酒店式服务公寓市场综述

,从市场调研的项目来看，酒店式公寓这类产品已被开发商作为新的卖点(物业服务

品质得到提升)，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发

展商把它作为新的利润增长点。

,2004年北京、上海、广州的酒店式物业可谓是一路飘红。根据对发达国家同业情况

的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一

个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价

格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国

省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

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三、酒店式服务公寓的概念(?)

,服务式公寓起源于欧洲，是当时旅游区租给游客提供其临时休憩的物业。但是又提

供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，

这就形成了服务式公寓的雏形。

服务式公寓

来源于欧洲

酒店式服务公寓的概念(?)

酒店式的服务，公寓式的管理

客人选择酒店式服务公寓的理由:

?家居的氛围

?个人隐私

?高质量生活品质的体验

?低总价、投资风险小

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四、北京市酒店式公寓现状

1.市场概况

经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经进入稳步发展阶段，形成了CBD、中关村、亚北及燕沙,丽都几大特色鲜明的区域市场，金融街作为新兴市场同样具有后来居上的势头，上述区域集中了北京80,以上的酒店式服务公寓。

2.供应特点

酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，其良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，包括美国万豪、法国雅高，新加坡雅诗阁、君悦等在内的众多国际知名酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。

表1:北京市酒店式服务公寓区域特征

燕沙,丽都区域

血统纯正的老牌贵族

作为涉外使领馆最为集中的区域～以万国公寓、恒川公寓等为首～使这一区域概述成为了北京最早的涉外酒店式服务公寓区～直至今天～万国公寓、恒川公寓依

然是众多驻华使节和办事机构人员的首选。

从三元桥开始沿机场高速路至四元桥。区域分布

驻华使领馆～国际组织驻华办事机构工作人员。主流客群

因使领馆租住人员较多～同时也保持一定客群数量～因此在个性化的专项定制经营管理式服务以及安全和私密性方面一直走在北京最前端。

随着使领馆区向东北方向扩展～涉外酒店式服务公寓的范围也随之扩大～整体发展趋势沿机场高速路分布～且保持稳定发展态势。

CBD区域

国际最前沿领先弄潮儿

该区域是北京市公寓市场规模化发展较早～也最成熟的区域～该区域租户大多概述为外国公司或机构的外籍工作人员～他们一般都能享有公司给予的租房预算。区域分布以国贸中心为核心辐射开来区域。

主流客群跨国公司高层、公司白领。

经营管理无论资讯还是服务特色～都具有鲜明的国际化趋势。

这一区域作为北京最为发达也最具备规模的商务区域～未来大量高档写字楼的发展趋势面市必然为公寓市场带来更多成长空间～同时这一区域由于公寓项目较多～也

面临巨大的竞争压力。

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亚北区域

借奥运之力蓄势待发

亚北区域借助2008年奥运会举办的机会～以及城市规划、基础配套设施的不

断完善、包括荣尊堡等在内～大量酒店式服务公寓兴起～而规划中的奥运会商概述业用地区域内亦包含了多个高档次的酒店式样服务公寓～连同以往的汇园公

寓、龙都国际公寓等～形成了未来北京最具成长潜