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《资产评估学》案例分析报告

案例名称——房地产评估

班级:教改会计301班

案例小组:第5组姓名:卢欢乔学号姓名:韩世圆学号姓名:范佳楠学号姓名:张学会学号:姓名:万秀秀学号:姓名:李花学号:

指导教师:张炳卓

目录

一、评估背景…………1(一)评估背景…………………1(二)委托(持有)方简介……………………2(三)评估公司及评估师简介…………………2

二、基本资料…………3(一)评估对象简介……………3(二)基本数据…………………3(三)评估要求…………………4(四)评估基准日………………4

三、评估分析…………5(一)评估目的…………………5(二)价值类型…………………6(三)评估方法…………………6(四)评估依据…………………6(五)评估方案…………………7(六)评估风险及规避措施……………………7

四、评估过程…………8(一)计算公式………………………9(二)计算过程………………………10(三)计算结果………………………11五、总结………………12

资产评估案例分析——商业用地

一、评估对象

被评估对象为一宗待开发商业用地，为征用农地，土地面积5000平方米。土地取得成本为600元/平方米，土地的开发成本(包括管理费)为800元/平方米，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。银行贷款利率为8%，复利计息。取得成本该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。土地开发的平均利润率为25%，营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加为营业税的3%，销售费用为开发后土地售价的3%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米，房地产综合资本化率为8%。资产占有方委托中介机构进行评估。

二、评估要求

计算评估对象土地开发后的价值

三、评估程序

房地产评估依照评估基本事项，制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算带骨房地产评估价值，综合分析确定评估结果的程序进行。

评估过程:成本法

【1】选择成本法评估方法的原因

由于该房地产的重新购置构建成本费用及各种贬值因素能够量化，这是一种很少发生交易且没有开发的房地产，并且没有参照物。成本法是以再取得被评估资产的冲在即成本为基础的评估途径。它主要适用于继续使用下的资产评估，可能资产的继续使用并不是绝对成本途径是否适用的唯一前提。在本案例条件下，该商业用地还未开发，一定是会继续使用的资产类型。所以选择该方法使用。

【2】大体思路

采用重置成本法获取房地产成本的估测前提条件是取得了解房地产的取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费等。因此，对该地产进行各种成本费用的计算就可获得土地的价值。

【3】计算过程:

1.计算土地取得成本

600*5000=3000000

2.计算土地开发成本(包括管理费)

800*5000=4000000

3.计算投资利息

土地取得费和开发费的计息期都是一年，且都是均匀投入，则:

0.5(3000000+4000000)*[(1+8%)-1]=274613.36(元)

4.计算利润

(3000000+4000000)*25%=1750000(元)

5.计算营业税及及附加

营业税=(1750000+274613.36+7000000)/(1-5%)*5%=474979.6(元)

城市维护建设税