2024年3月地产债运行情况报告-3 月行业利差走势逆转供需两端政策有望进一步加码.docx

3月行业利差走势逆转供需两端政策有望进一步加码

——2024年3月地产债运行情况报告

分析师唐晓琳、闫骏

核心观点：

3月地产债发行规模季节性回升，但同比仍存在16%的降幅，且民企自主融资能力依然偏弱，当月仅2家民企成功发债。民企到期规模显著下降，一季度地产债整体净融资额回正。受资金面和房企负面舆情等因素影响，3月地产债发行利差较2月上行13bp。

万科舆情引发市场高度关注，带动3月地产债价格异动频次显著升高。由于万科最大股东为国有企业，其信用风险变化在一定程度上导致国企地产债利差走扩并带动行业利差整体上行，相比之下，民企债券价格相对平稳，月内利差有所收窄。

3月2家房企完成境外债重组，境外债整体净融资缺口有所收窄。

3月境内债违约、展期规模分别为88.42亿元、94.32亿元，境外债违约规模为13.13亿美元。月内共计新增3家信用风险主体，包括境内外债券违约主体各1家、境内债展期主体1家。

3月1日-31日，30大中城市日均商品房成交套数为2580套，同比下降46.16%，显示当前楼市下行压力依然较大。3月22日国常会进一步释放房地产支持政策加码信号，预计后续政策将从供需两端持续发力推动楼市实现软着陆。供给方面，房地产融资协调机制有望在全国所有城市实现全覆盖，会有更多房地产项目进入“白名单”，房企开发贷发放速度会明显加快。需求端政策有望从三方面发力：一是在因城施策原则下，有序放松一线及重点二线城市限购，重点满足刚性和改善性需求；二是在2月大幅下调5年期以上LPR报价后，继续通过下调首套及二套房贷利率下限等方式，引导新发放居民房贷利率较大幅度下调；三是通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场，同时部分地区将对房地产交易环节实施更大幅度的税费减免。我们判断，若各项支持政策及时调整到位，下半年楼市有望出现企稳。

报告正文：

一、3月地产债发行规模季节性回升，但同比仍存在16%的降幅，且民企自主融资能力依然偏弱，当月

仅2家民企成功发债。民企到期规模显著下降，一季度地产债整体净融资额回正。受资金面和房企负

面舆情等因素影响，3月地产债发行利差较2月上行13bp。

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数据来源：Wind，东方金诚整理

数据来源：Wind，东方金诚整理

民企到期规模显著下降，整体净融资额回正。3月共计24家房企发行地产债52只，合计发行规模为490.7亿元，受季节性因素影响环比增长227.4%，但同比仍存在16.2%的降幅；净融资方面，当月到期规模下降，带动整体净融资额回正至36.4亿元。整体来看，一季度合计发行规模为1142.5亿元，同比小幅下降3.2%。民企到期规模较去年同期显著下降46.4%，带动民企净融资缺口显著收窄至

253.8亿元（去年同期为489.2亿元），整体净融资额为81.5亿元。

图表1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元）

数据来源：Wind，东方金诚整理

民企仍存在较大净融资缺口，自主融资能力有待进一步恢复。3月国企、民企发行规模分别为473.7亿元、17亿元，同比下降15.2%、37.0%；到期规模为301.9亿元、152.4亿元；净融资额为171.9亿元、-135.4亿元。具体看，当月仅滨江集团和绿城集团2家民营房企发行债券，2只债券均以发行人

信用担保，无其他增信方式。

图表3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3年期AAA级，单位：%）

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3月地产债发行利差较2月上行13bp。3月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行18只，加权平均利率为3.25%，较上月上行13bp，一方面受季末资金面紧张影响，另一方面万科舆情

对地产债发行产生一定负面影响。

图表53月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据

期限

2024年3月

2024年3月

AAA

AA+

AA

数平均

数平均

数平均

量利率

量利率

量利率

2024年2月

2023年3月

AAA

AA+

AA

AAA

AA+

AA

数量

平均

利率

数量

平均

利率

数量

平均

利率

数量

平均

利率

数量

平均

利率

数量

平均

利率

1Y

-

-

-

-

-

-

1

3.64

-

-

1

3.50

2

4.49

2

3.55

2

6.79

2Y

4

3.48

1

3.39

-

-

-

-

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