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以股权投资形式转移房地产的税收政策解读

以股权投资形式转移房地产的税收政策解读

一、中国现存有效的以股权投资形式转移房地产有关的税收文件：

《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则；

《中华人民共和国土地增值税税暂行条例》及其实施细则；

《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例；

《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则；

《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则；

《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则；

《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号）

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）；

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）；

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）；

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）；

《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）；

《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）；

《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）；

《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）；

二、投资方的涉税政策分析：

（一）营业税

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。可见，企业将房地产进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。

对于以股权投资形式转移房地产，不适用《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）的特殊性税务处理规定。第59号公告文件中明确了企业重组包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等几种方式，其中所称的资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。当然，企业也可以根据59号文的规定，通过合理安排重组架构使之符合文件规定，从而享受特殊性重组的税收待遇。

（四）印花税

《印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税。”

《印花税暂行条例》第二条规定，产权转移书据为应纳税凭证。

《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税；对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

由于《公司法》第二十八条规定，股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。同时，《公司法》第二十七条规定，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

可见，根据印花税规定，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。

二、被投资方的涉税政策分析：

（三）土地增值税

按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）文件规定，对投资、联营企业将上述接受投资的房地产再转让，依据财税字（1995）48号文件第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（二）契税

根据《契税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，第二条规定，转移土地、房屋权属包括房屋赠与。

根据《契税暂行条例》第三条规