某房地产地块市场调研报告.ppt

东方东路南侧地块

市场调研报告;目录;1.常州市宏观环境分析;1.1.1常州市人均GDP增长态势良好;◆从统计数据来看，常州市从2002年以来人均GDP每年以超过10%的速率在增长。

◆尤其在2004和2006年两年间，增长速率超过了20%。并突破了3000美元的大关，并向富庶型生活走出了一大步。

◆数据也说明常州市的经济运行状况良好，经济发展相对稳定和繁荣。;1.1.2常州市服务业发展快速且稳定;1.1.3常州市2006年消费品零售市场发展不断扩大;1.1.4常州市餐饮市场持续升温，

品牌建设成效显著;1.1.5常州市恩格尔系数研究;◆从常州市自1990年以来的恩格尔系数的变化曲线来看（注：食品支出占消费支出的比重（恩格尔系数）是国际上通行的衡量居民生活水平高低的重要标志），具有以下几个特点：

◆常州市恩格尔系数在1995年出现小幅度的上升，在1998年出现较大幅度的上升

◆其他年份都呈现稳步下降的趋势

◆常州市恩格尔系数虽然在1995年和1998年曾出现了上升这个不正常现象，但第二年都出现了较大幅度的下降，总体上呈现出稳定的下降趋势。;1.1.6综述;1.2常州市房地产市场发展状况;2006年房地产开发累计完成投资171亿元，比上年增长49.7%，增幅分别比2005年提高33个百分点。在房地产投资大幅增长的同时，投资结构出现了新的调整和变化，其中住宅投资继续占据主导地位，比重又有所上升。;1.2.2房地产开发供应情况;1.2.3商品房需求及价格情况;2006年常州房地产市场整体呈现以下特点：

1、市场呈现“三高”，即推盘量高、价格高、余量高的态势；

2、小户型产品再次集中上市，一度占据市场主流；

3、湖塘地区成为全年楼市的“热点”区域，推盘量创历史新高；

4、各楼盘优惠力度不断加大，为空前所未有过的；

5、开发商更注重产品细节塑造；

6、政府对楼市调控成为影响未来楼市走向的重要因素之一。;2.戚区宏观环境分析;2.1戚区总体概况;2.2戚区经济发展状况;2.3戚区住宅方面总体规划发展情况;2.4戚区消费情况及走势;2.5戚区居民生活特性分析;2.5.2消费特性描述;2.6戚区宏观环境情况总结;3.开发区概况;3.1开发区概况

江苏省常州戚墅堰经济开发???，位于戚墅堰区东北侧，是经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面积13.22平方公里，工业建筑用地面积4.85平方公里，目前已启动面积7.66平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河、常州市外环路均穿境而过。;3.2开发区招商投资情况;3.3开发区发展趋势总结;区域五大价值点;常州价格盆地：东部开发区城市功能不断完善，价格提升铁板钉钉；且，从目前整体市场来看，3200元/平米的版块均价低于常州市房地产均价，绝对是价格盆地。;生态资源明显：常州首个湿地公园。;优越的交通环境：1、高速出口

2、外环直接通达市中心

3、东方大道、青洋路直通东西南北。;区域多个开发商争相进驻，多个项目相继建造，给区域发展带来了无限生机和活力。;4.戚区片区发展策略;4.1片区发展策略

据戚区统一总体规划，戚区将分区为中心区、新城区、老城区三个片区。

●中心区：主体功能为戚区行政管理、公建、文教、体育、商贸服务中心。

●新城区：主体功能为生活居住、商贸、交通用地。作为戚区东部新建居住区。

●老城区：主体功能为戚区老城生活、居住用地。;4.2戚区片区发展总结;5.戚区房地产现状及发展趋势;5.1戚区房地产现状及发展概述;5.2戚区房地产发展产品总结;6.戚区片区楼盘比较与分析;6.1老城区楼盘比较与分析;老城区楼盘分析：

□老城区现有物业销售大多起始较早，且物业体量跨度大，总建筑面积由6000平方米直至26万平方米。物业的交付时间，集中在未来两年。据政府规划，该区域在短期内，暂无其他新物业出现。

□从产品性质上讲，老城区的现有物业，大多为“住宅加底商”的传统配置模式，小区内的休闲主题元素以及配套设施仍然较朴素。

□从产品标准上来说，老城区物业正从多层产品实现向小高层、高层产品的过渡。其畅销户型大多集中在90平米的实惠两居室与120平米的舒适三居室。其可界定的消费群体范围也相对较广，其中，包括安置类物业（五一花园）、一般小区标准的物业（荷花苑、河苑新家园等）、大社区的物业（汇龙湾），其销售均价的幅度也十分明显，近720元/平方米。其令业主满意和最受居民欢迎的，也仍是一般小区标准的物业。

□从物管的收费标准来看，老城区物业基本停留在中档物业水准，其物业收费也集中在0.35元/