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房地产业的核心技术及其效应

全程精深设计技术：房地产业的核心技术

任何一个产业都有其核心技术，麦当劳的核心技术是她的特有的工作规程和配方。

房地产开发、投资、经营是一项专业性很强的十分复杂的经济活动，涉及众多行业和部门，需要聚集各类专业人士的智慧，利用长期积累的丰富经验，进行创造性活动。

从技术和知识角度看，房地产项目的运作，不是仅靠单项技术就能奏效的，而需要一系列先进技术和理念的整合。

房地产全程精深设计技术是房地产业的一项核心技术，企业的核心竞争力是由企业的核心技术水平和市场营销力决定的，因而房地产发展商的全程精深设计水平直接关系到发展商的核心竞争力的大小。

核心竞争力决定企业的竞争优势。

房地产全程精深设计=f(单项技术创新，细胞优选克隆技术，整合技术)

表1房地产精深设计技术类型比较

策划技术类型

技术

体系

设计

思路

人与自然关系的处理

功能

满足

升值

特征

资源整合程度

整合

效应

垃圾

策划

单项技术

简单

抄袭

破坏性

不能

满足

贬值

简单

拼凑

缺乏

卖点

策划

克隆技术

模仿

为主

兼容性

基本

满足

不稳定

一般

整合

一般

有效功能策划

单项技术创新、细胞优

选克隆技术、整合技术

原创创

新和整

合创新

和谐共荣

充分超

值满足

永久

升值

最佳

整合

显著

全程精深设计技术效应

木桶效应

一个木桶能装水的最大值取决于最短的一根木板的长度。同样，房地产项目运作水平的高低也取决于各种专业中的最低水平。

外溢效应

房地产知识存量不断增加并导致外溢效应，知识的外溢效应表现为最初的知识投资使后续的投资更具生产效率。

知识作为一种资本，决定了房地产发展商的产出是自身知识水平和社会一般房地产知识存量的函数。发展商关于房地产的知识积累越多，水平越高，发展商的产出就越多；社会关于一般房地产知识的积累越多，技术的普遍水平越高，发展商的产出也就越高。

Q=f(发展商自身知识水平，社会一般房地产知识存量)

知识具有外在性：发展商不必自身去生产一般性房地产知识的存量，但却可以从中获得好处，由于知识的边际生产力是递增的，知识存量的增加会引起一系列的外在效应，使生产函数上移，发展商的产出水平和产出的增长率得以“永久性”的提高。

房地产全程精深设计组织应该是一所大学，是一种学习型组织和专家型组织，能不断进行知识创新。

全程精深设计技术的拥有者是房地产业发展的思想库或脑库。

推行房地产全程精深设计，必须聚集一定的人力资本或具有很强的人力资本的积累能力，他们充分利用自身的市场操作经验和发挥专业技术水平优势，借助于知识和人力资本大幅度提高项目的附加值和增强其市场竞争力。

规模经济效应

学习或经验曲线的客观存在，产品的单位成本将随着企业累积经验的增加而下降。

房地产全程精深设计以专业化深度分工为前提条件。对于发展商来说，可以借助于外力在开发成本不变的条件下促进物业整体品质提高，从而使个人投资者得到更多的实惠。

专业策划人士进入房地产领域，利用各类专业人士的累积经验或一技之长，形成组合优势，在有效分工和合作中提高效率，降低产品开发经营成本，形成规模经济和范围经济，使投资者深感物有所值、物超其值，物业具有更大的投资升值空间。

在日趋激烈的市场竞争中，实施全程精深设计是房地产企业推行总成本领先战略，进而形成价格竞争优势的捷径。

品牌效应

房地产市场的信息不对称性是普遍存在的，如果缺乏通畅的信号发送的渠道或不能有效发送信号，由于存在逆向选择，低质量的物业和服务就会驱逐高品位的物业和服务，导致市场失灵。

消费者相信品牌，是因为在市场充斥各种信息和信息不对称的情况下，品牌是消费者最能直接利用的信息。

市场竞争是营销竞争，但归根到底是一种品牌竞争，拥有品牌比拥有工厂更重要。拥有领导市场的品牌，是占领市场和开拓市场的唯一捷径。名牌企业的产品在市场销售中具有品牌竞争优势。

发展商一旦在社会上拥有很高知名度和美誉度的品牌，必将在未来的市场竞争中赢得更多的优势。在香港，居民买房子最认新鸿基、长江实业、恒基兆业、信和等几个牌子，这些品牌的物业比其他发展商开发的同类物业价格高10%以上，这就是名牌在房地产销售中产生的品牌效应。

对于房地产业来说，品牌是规划、设计、文化、艺术、品质、信誉、实力、服务、营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合表现。企业品牌是名牌企业和名牌项目两部分结合而成的。名牌企业与名牌物业紧密相关，名牌企业更容易提高物业品牌的知名度，形成项目竞争力，而通过精心打造名牌项目又可以提升企业品牌。

一般而言，房地产全过程策划专业人士最擅长于实施产品歧异战略，通过技术创新，不断引入新理念、新要素或进行创新组合，并擅长于配合有效的项目推广和广告规划发送信号，打造品牌物业，培育企业品牌，建立良好的声誉，从而形成房地产项目的竞争优势。