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中国别墅市场报告-XX篇

现状

从近10年XX别墅市场的发展来看，XX别墅市场有三次热潮。第一次热潮是20世纪90年代初的开发热；第二次热潮是20世纪90年代中后期少量别墅成功开发形成的；第三次热潮是在世纪之交时开始的，这次热潮从开发规模、持续时间等方面都比前两次大得多。

随着XX市政道路的立体化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及化，别墅类独院住宅成为XX富有的中产阶层置业安家的新选择。

1、XX别墅进入个性别墅时代

别墅市场的发展必然导致其市场的细分，必须针对主要的目标客源提供个性化的产品、个性化的服务。产品使用空间和居住功能的个性化；整体环境建设与氛围的个性化；配套服务的个性化与齐全化；高标准物业服务的个性化。

2、XX别墅进入大规模别墅时代

造成目前大规模别墅投资的原因主要在于政策面的影响。由于XX市加快“一市九镇”的开发，在城郊结合部区域大量的土地进入一级市场。当发展商获得这些土地资源时，受到生活机能和配套的限制，只能采取别墅类物业规划较能体现投资价值且获得的收益相对较高。

3、别墅市场趋势整体表现

大量豪华型和经济型别墅应运而生，预计在未来2年内仍将有扩大趋势。此类别墅在市场上的出现意味着XX别墅市场已经由量的积累逐步转向质的变化，即向豪化型和经济型别墅两端转型，XX别墅市场的第四个高潮已经产生。

问题：细分不够

目前，XX别墅市场的销售战几乎打到了白热化程度。统计显示，XX市场上总价200至200万元的别墅供应量明显增多，从2003年底从占总供应量的17%升至30%，增近1倍。到了2003年下半年，土地稀缺性引发的高价化开发愈演愈烈。地段稍好的独立别墅，单价动辄每平方米上万元，面积也越搞越大，总价500万以上的别墅如雨后春笋。然而，高价化似乎并未带来品质的飞跃。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，众多高价别墅基本拿不出更多的吸引卖点，同价、同质竞争局面已十分鲜明。如同市区高价公寓的大量供应挤压着中低价房的生存空间一样，别墅项目追求高端化的倾向，正在导致市场供应结构的逐步失衡。市场测算，以单个别墅项目平均占地10万平方米左右、容积率0.7计算，几年内，XX别墅市场的供应量将超过1000万平方米，若要在3年内消化掉这些新建别墅，每年差不多要卖出1万套。但从实际需求看，目前大约只有5%的XX家庭会选择购买别墅，而且以总价100万至200万元别墅为主，短期供应量的增长明显超过了需求量的增长。再分析别墅购买人群，基本是本地居民、内地其他地区买家和境外人士三分天下，要完全依靠外来投资托起XX的别墅市场，并不现实。安邦分析师指出，XX别墅市场的问题在于细分不够。一哄而上最容易导致的就是同质竞争。大家的产品和价位都差不多，只能刺刀见红地血拼。行业开发的初期，常常呈现出这种状况。产品体现不出个性，市场细分的难度很高，最终只能沦为价格战。今后的开发，应注意市场的细分。

与别墅供应的增量相比，市场暴露出的潜在危机也在增加，XX别墅短期供应量的增长速度已超过了需求量的增长速度。另一重要的问题是，不同档次别墅的供求已经表现出失衡严重。总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅的比重分别为15%和12%。与之对应的“消化能力”却出现了结构不对称，“别墅供应年”之前的XX别墅市场的消化结构中，100万元以下的经济型别墅是市场中的宠儿，占97.66%。而300万元以上的豪华别墅和100万—300万的别墅只占消化总量的0.04%和2.3%。从长远来看，如果不解决供求平衡的问题，别墅市场的危机将会加重。

值得注意的是，购买力支撑的缺陷。在别墅的购买群体中，XX籍居民仅占31%，国内以及其他地区的购买者占了25%，港、澳、台同胞则占了近30%，余下的均为外籍人士购买。能够消费别墅的本地客户毕竟有限，这就使XX别墅市场购买力缺少了最直接也是最有力的支撑。

出路：结构亟需调整

XX别墅市场近两年来，风起云涌。从独立别墅、联体和双复式别墅以及经济型的联排式别墅、新独院住宅，项目众多，竞争激烈。

据不完全统计，XX目前市场存在别墅项目有150余个，绝大部分分布在近郊，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了XX别墅供应量的80%以上。其中闵行、松江和长宁占别墅总量的60%，大体上是浦西三分之二，浦东三分之一。随着地铁一号线及其延伸段的建成，新建物业如雨后春笋般在漕宝路、新XX、梅陇、莲花路、外环线、七宝、莘庄等区域迅速崛起。目前XX市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10