年报解读 首开股份：持续深耕北京，多举措改善流动性.docx

根据公告显示，2023年，面对行业调整期的巨大挑战，首开股份贯彻深耕北京的战略，在争取融资、风险化解、物业经营等方面取得一定成效，持续稳步前行。

深耕北京区域，区域销售领先

图：2019-2023年销售额情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

销售额位列前30。2023年，首开股份全年完成销售面积269.85万平米，签约金额615.33亿元。公司签约额位列中指研究院“2023年全国房地产企业销售排行榜”全口径第23位，权益口径第26位，销售额仍位列前30。

北京是主要销售贡献城市。从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目82个，总规模近1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目77个，总建筑面积超2100万平方米。年内，北京市销售面积贡献率约43.3%，始终是核心布局城市。

首开股份坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势，年内在北京、厦门、南京等城市新增一定规模土储。2023年，首开股份新增土储约40.79万平方米，其中北京市占比约84%。

营收保持稳定，物业经营收入快速增长

营收表现相对稳定。2023年，首开股份实现营业收入477.3亿元，与上年基本持平，营收表现相对稳定。其中，结转收入466.9亿元，与上年基本持平。

物业经营稳健发展，收入快速增长。物业经营管理收入（包括租赁+酒店+物业管理+养老）21.4亿元，同比增长54%。2023年，首开股份实现物业租赁面积154万平米，同比增长41%；商业物业管理面积13.5万平米；酒店客房销售数量28.6万间·天，完成计划151%。

图：2019-2023年营业收入情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

首开股份有序推进物业经营，提升服务水平，租金收益得以实现增长。2023年首开股份继续规范各项目出租经营，落实持有运营目标书签订、签署自营酒店考核责任书，福州首开君澜温泉酒店全面开业；苏州胥江天街开业以来取得客流量、销售额双重佳绩；首开万科中心新增签约1.7万平米；西客站项目、京宝大厦、宋家庄福茂出租率均达100%。

03提高资金使用效率，拓展多元融资渠道，流动性有所改善

2023年，首开股份多措并举，扛住方方面面的压力、守住了现金流安全。期末，首开股份现金短债比为1.46倍，较上年有所提升，公司流动性有所改善。

第一，首开股份适时适度调整项目营销策略，力争提升去化速度，2023年实现销售回款637亿元。

第二，融资渠道多元化拓展。在市场逆境下首开股份发行各类债券产品174亿（含中期票据124亿、公司债50亿）；完成19.05亿公司债回售转售；完成上交所、保交所供应链保理3.26亿发行；北京、成都、佛山等多个存量项目融资成本大幅下调；实现京内外5个项目合计36.7亿经营性物业贷放款；实现保债和信托计划84亿放款。

第三，统筹提升周转与效益，提高资金利用效率、增强资金成本意识，确保公司现金流安全。针对少数合作项目出现的经营隐患，首开股份做好行业调整期的风险防控，加大了对合作项目的管控力度，对合作项目主动进行管理架构、运营思路和融资结构的调整，加强了行业筑底期间的风险管控，为公司的经营安全保驾护航。

第四，成本费用有效压减。47个项目完成120项控本增效，节资6.02亿元。