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建筑限额设计指引

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目录

第一篇、前言2

第二篇、规划篇5

一、规划方案阶段重要技术经济指标及部分参考值5

二、总图布置原则7

三、地下车库规划设计8四、园林景观规划9第三篇、建筑篇10

第一章、方案部分10一、建筑层高10二、使用面积系数10三、体形系数10

四、窗地比11五、窗墙比12六、墙地比13七、方案阶段其他控制成本的措施14

第二章、施工图部分17

一、施工图设计应遵循的原则17

二、施工图设计建筑成本优化措施18

第三章、材料选用21

一、材料选用原则21

二、外窗的选用原则21

三、外墙的选用原则24

四、屋面主要材料的选用原则26

五、厨房卫生间设计…27

六、综合限额措施28

第三章、车库设计31

一、层高31

二、柱网32三、地下车库限额指标管控36四、地下车库指标计算及指标表36五、地下室布置40

六、地下室构造限额设计方法41

第一篇前言

一、什么是限额设计

限额设计就是设计师按照建设单位的设计任务书及投资估算控制初步设计，然后根据建设单位批准的初步设计总概算控制施工图设计。

房地产行业有一个业内投资控制的“三七定理”，那就是项目策划和设计阶段已经决定了项目生命周期内70%的费用；规划和初步设计阶段又决定了工程建安造价的70-80%，而施工图和后期工程管理只能决定工程投资的20-30%份额。所以规划、方案阶段的设计优化，设备系统工艺的确定和设备选型等是限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小。所以我们非常有必要把只管控建筑材料消耗为主的设计成本管控体系，逐步升级到开发全程成本管控体系。

二、限额设计的途径

通常限额设计达到控制投资的途径有两类：

1、要求设计满足建设单位要求的造价指标：即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值，可以理解为在满足建设单位任务书主要内容的情况下，从规划、设计、施工、销售、管理全方位调整来达到建设单位提出的投资额。如平米造价、总投资额等。

2、要求设计满足建设单位要求的经济性技术指标：即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，简单说就是节材。如建筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。

前者虽然以项目开发全程为周期管控投资，但周期长，很多环节设计不可控；而后者在设计伊始就可贯彻执行，非常适合公司“三边”开发进度。

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三、限额设计的目的

工程建设计成本主要集中在工程设计和项目施工这两个阶段，集团工程设计管理中心应对项目设计和施工过程中的设计进行动态管理，以实现项目建设成本控制的目标。通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止设计自身失误导致成本增加。在满足设计质量的前提下，限制建筑体形参数，窗墙比，钢筋和混凝土含量，节点设计等对工程造价影响较大的内容，在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料对工程造价的影响。通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量，通过阶段化设计成果管理及限额设计等手段从源头上控制好设计质量及建设成本。

这一阶段的设计要素控制应由各项目公司牵头，由设计单位来实现，与设计单位共同完成设计关键要素的控制，设计单位不仅应承担设计错误、设计延误和施工配合不到位所导致的损失，同时也应承担设计成果超限额的罚责。

做好基建项目，特别是房地产开发项目，需要系统思维，要有全局观，懂得整个开发、设计和施工流程，清楚客户需求和敏感点，在打造品牌的过程中，需要花钱、也要舍得花钱，但钱要花得巧、不浪费，好钢用在刀刃上，成本确定是要找到合理值、不是准确值，在建筑设计过程中“折腾”是必须的，不将就、精益求精，既有精品意识、又有成本意识，两者相结合，不断追求完美和卓越，成本管理的意义不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。

建筑开发成本控制贯穿建筑开发整个过程，建筑设计虽然不能涵盖开发有关成本和利润的所有环节，却可以控制所有材料使用，更可以通过精心设计，提高这些材料的利用率，达到降低成本提高利润的效果。目前控制建设用材的常见方法就是通过限额设计实现，为此集团工程设计管理中心制定了此设计成本控制体系。

限额设计对房地产公司成本管控有非常重要的意义，涵盖建筑开发全过程的限额设计不仅仅是在设计阶段或设计院可以完成的工作，它需要专责成本核算部门根据过往的设计，通过精心分类、仔细计算，来确定合理的管控架构及限额才能实现。所以要开展完整意义上的限额设计，须在集团层面主控才能实现，同时