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对油田社区物业管理改革的思考

社区物业管理是油田经济的重要组成部分。随着油田改革的不断深化，上市与存续部分实现了分开分立和独立核算，按照集团公司关于社区改革的指导意见，社区物业走什么样的发展路子，如何实现社会化、企业化、市场化、专业化，成为油田改革中迫切需要解决的重要问题。本文拟结合油田社区物业管理的实际情况，根据石化集团公司关于社区改革的指导意见，就今后社区物业管理的发展模式作一初步探讨。一、油田现行社区物业管理模式的基本特点胜利油田地处盐碱荒滩，经过几十年的开发建设，已成为我国东部地区一个重要的石油工业基地。由于油田生产的分散性和艰苦性，在油田开发建设过程中，按照“有利生产、方便生活”的原则，逐步形成了散布于百里油区的工业和物业布局。在原来的计划经济条件下，油田职工住房都是企业自建、自管，并配套建设了包括基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务在内的企业办社会体系。1997年，胜利油田在借鉴国内外社区管理和物业管理经验的基础上，将企业办社会部分整体剥离，在全油田范围内按区域划分先后成立了10个社区管理中心，油田物业管理在社区层面上实现了专业化。从近几年的运转情况看，社区成立以后，油田物业管理作为一个新兴的行业走上了正确的发展轨道，目前已形成一定的经济规模。从整体来说，现行社区物业管理模式具有以下特点和优势：1、以专业化为基本取向的管理体制改革，使物业管理作为一个系统占有了重要地位。原来油田的职工住房建设与管理以及教育卫生等，分散于各个二、三级单位，是作为生活后勤来对待的，只是生产的后勤保障，其地位得不到应有的重视，作用得不到充分发挥，发展基本处于一种被动性的自发状态。在许多人眼里，生活后勤是“养老院”，是“包袱”，是难以解脱的沉重负担。特别是八十年代以来，随着职工住宅建设的迅猛发展，住房管理越来越成为油田各单位不得不认真重视的一个迫切问题。尤其是有些办社会负担重的单位，非经营性支出越来越高，严重影响到生存和发展。社区成立以后，把原来分散于各个单位的办社会部分集中起来，实行条块结合的矩阵式专业化管理模式，并在全局平衡的基础上保证社区运转的基本投入，一方面使主营单位能够轻装上阵，集中精力办好主营业务，另一方面，从社区本身来说，也第一次有了自己明确的管理范围、管理对象和管理内容，原来分散于各单位的“副业”成为集中于社区的“主业”，有力地促进了社区工作的发展。在社区的努力和各方面的大力支持下，油田物业管理水平有了明显提高，物业管理从规模到内容都成为油田工作的重要组成部分，社区经济也成为油田经济中不可缺少的重要板块。2、按区域进行集中管理，统一规划，促进了油田物业资源的优化配置。原来，由于各单位相互独立，各自为政，分片建设，自成系统，所以油田物业资源的浪费十分严重。尤其是各单位之间的重复建设，不仅浪费了大量资金，而且造成大量人员隐性闲置。譬如：每个小区都建设独立的供热、供水、供电系统，不仅加大了投资，而且由于规划混乱，造成系统配套不完备，管理难度大，居民的水、电、气、暖供应得不到充分保障。社区成立后，能够从区域范围内统一考虑规划居民区内物业资源的配置，有利于减少重复建设和各种浪费。

单位后勤服务系统中分离出来重组改造而成的，主要任务仍然是为内部职工家属和企业生产服务，服务的内容、对象和运行机制并没发生很大变化。油田重组改制后，社区系统由存续公司管理，作为一种转型过程中的过渡体制，目前行政计划依然留有很大的比重。从总体上看，油田社区物业管理依然停留在行政福利型阶段，没有形成统一、开放、有序、竞争的市场。物业公司既缺乏业务开拓的积极性，又没有多少参与市场竞争的能力。社区与社区之间，物业公司之间，从根本上说吃的还是“大锅饭”。物业公司之间相对封闭，没有产生真正的竞争，管理上的随意性和盲目性很大。4、职工家属的思想观念需要进一步转变。在过去的计划经济条件下，油田职工的住房、生活服务等基本上是由企业负担，职工很少交钱或不交钱。受此影响，职工思想上形成了很强的福利观念，对物业管理中的收费行为不理解，甚至采取抵制态度。有些职工虽对实施物业管理的优越性已基本认同，但对“花钱买服务，花钱买享受”，还是不能像购买其他商品一样以平静的态度来对待。客观地说，这既是一个观念问题，同时也是一个政策问题。如果不能适当提高职工工资，变福利型的“暗补”为消费型的“明补”，使职工能够在不减少收入的情况下承受物业消费，那么真正意义上的物业管理就难以实现。5、物业建设和管理没有形成有效的投入产出机制。目前社区物业管理在很大程度上仍然依靠油田的补贴，补贴总额比较大。今后油田给予物业管理的补贴会越来越少，投入不足将成为物业管理过程中的一个重要矛盾。现在物业管理除单位交费外，基本上实行的是对居民低收费，且收费到位率比较低，物业管理收费连基本的损耗都