2023年房地产行业市场分析.pdf

年房地产行业市场分析

市场回顾

绝对收益不佳，相对收益明显

尽管年房地产行业基本面依然处于底部，但在政策的持续呵护

下，板块整体表现优于大盘，相对收益显著，继2015年之后首次跑

赢大盘。2022年，房地产行业（申万一级行业）下跌11.2%，沪深

300下跌21.6%，跑赢大盘10.5pct。

1.2基金重仓配置比例仍处于低位

基金重仓配置比例整体回升，仍处于低位。2022年三季末房地产行

业基金重仓配置比例为2%，低于标准配置比例0.25pct，自2021年

中期低点起整体处于回升态势。

公司持仓方面，二季度普遍遭到减仓，但三季度有加回。部分个股在

2022年前三季度持仓持续提升，如中国海外发展、滨江集团、越秀

地产、绿城中国、新城发展等，物业管理个股方面，碧桂园服务、招

商积余2022年前三季度持仓亦持续提升，万业企业持仓持续下降。

1.3板块主要个股估值有上行空间

2022年度，房地产行业整体表现相对较好，尤其是部分信用良好、

基本面扎实的重点蓝筹个股表现亮眼。

政策：“防风险”、“保交楼”、“促稳定”

政策回顾：需求侧因城施策向供给侧全面松绑

自2021年下半年以来，房地产行业基本面持续下行，2021年9月

央行提出两维护”确立了政策底，在政策支持的第一个阶段主要以各

城市需求侧边际放松政策为主，辅之以供给端并购融资等相关政策，

至金融十六条“”发布以及三支箭“”的逐步落地，房地产行业供给侧迎

来全面的政策宽松。

本轮房地产调控以供需两端的融资限制为主要手段，金融十六条“”以

保交楼“”、保民生“”、保行业“”为核心目标，全面涵盖了行业供需两端

金融服务支持方向，对房地产企业各种融资方式均给与了阶段性的政

策支持指示，通过存量债务展期以及支持融资稳主体，保交楼“”与个

随着政策的逐步落地房企的资金压

力有望得到一定程度的缓解。供给端，以三支箭”为核心，从房地产

开发企业信贷、债券、股权三种核心融资方式入手，支持房企融资，

缓解资金压力。

专项借款和银行战略合作逐步落地，年7月初停贷“”事件持续

发酵，此后中央多次出台相关政策支持各地加快保交楼“”，8月，住

建部、央行等部门出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售

逾期难交付住宅项目建设交付。9月，全国2000亿专项借款资金启

动后，郑州、沈阳、哈尔滨等城市均有相关资金到位，在当地保交“

楼”中发挥了重要作用。11月以来商业银行对优质房企积极提供授信

额度，截至2022年底，不完全统计下累计意向授信额度超3.18万

亿元。

第二“支箭”亦已逐步落地，11月8日，银行间市场交易商协会表示继

续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二“支箭”），支持包括

房地产企业在内的民营企业发债融资。相较于5月份、8月份支持示

范房企增信发债，只有个别6家民营房企受益，此次的支持范围扩大，

落地速度加快，截至2022年底，我们可以看到像龙湖集团、美的置

业、新城控股、金辉集团、碧桂园等民营房企中债增信中期票据均已

落地。

再融资与并购重组松绑，11月28日，证监会新闻发言人表示在上市

房企股权融资方面调整优化5项措施，第“三支箭”股权融资正式落地，

时隔四年房地产行业再融资重启，对行业托底支持力度较大，截至