江苏宜兴市(东氿)地块可行性分析.doc

江苏宜兴市城东新区(东氿)

2008—1G1、G4

工程可行性分析

200

目录

TOC\o1-3\h\z\u一、城市根本概况3

1.1、城市概述3

1.2、历史沿革3

1.3、行政区域及人口状况4

二、城市经济开展状况5

2.1、产业结构5

2.2、宜兴GPD总量数据5

三、宜兴城市开展水平的总体评价6

3.1、城市定位6

3.2、对外交通通畅6

3.3、区位优势明显6

3.4、经济强县6

3.5、城市化进程快7

四、宜兴房地产开展状况7

4.1、土地市场7

4.2、房地产市场8

4.3、宜兴城区历年房价销售情况8

4.4、销售平均房价状况9

4.5、区域房地产市场个案调查9

4.6、市场调查结论11

五、城东新区2008－1〔G1、G4〕地块分析12

5.1、地块状况12

5.2、地块SWOT分析14

5.2.1.优势分析〔S〕14

、劣势分析〔w〕14

、时机点分析〔O〕15

、威胁分析〔T〕15

5.3、地块经济效益分析16

六、地块物业形态及产品定位初步设想17

6.1、物业定位17

6.2、产品与客户定位17

七、综合评述、结论18

7.1、地块投资开发价值18

7.2、开发时机介入建议18

7.3、产品设计建议18

7.4、总体建议19

宜兴市城东新区东氿2008－1G1、G4

投资开展部陈红芳

一、城市根本概况

1.1、城市概述

宜兴市地处江苏省南端、沪宁杭三角中心，东面太湖水面与苏州太湖水面相连，东南临浙江长兴，西南界安徽广德，西接溧阳，西北毗连金坛，北与武进相傍。滆湖镶嵌其间，三氿〔西氿、团氿、东氿〕相伴市区两侧。总面积2038.7平方千米〔其中太湖208.7平方千米〕；建成区面积54.92平方千米，城市化率61%。地势南高北低，西南部为低山丘陵，北部为平原区，东部为太湖渎区，西部为低洼圩区。

1.2、历史沿革

宜兴古称荆邑，春秋时属吴。秦始皇二十六年〔前221年〕建县，改荆邑为阳羡县。西晋惠帝太安二年至怀帝永嘉四年〔303年~310年〕，朝廷为表彰周玘〔周处长子〕三兴义兵平乱之功，设置义兴郡，属扬州。隋文帝开皇九年〔589年〕，改称义兴县，属常州。宋太宗太平兴国元年〔976年〕，为避赵光义讳，改为宜兴县，属常州。清雍正四年〔1726年〕分为宜兴、荆溪二县。民国元年荆溪县撤销，并入宜兴县。1949年6月属常州专区，1953年1月26日属苏州专区，1956年2月17日属镇江专区，1967年3月改称镇江地区，1983年3月起属无锡市，1988年1月撤销宜兴县，设宜兴市〔县级市〕。

1.3、行政区域及人口状况

全市辖1个国家级环保科技工业园、2个省级开发区、19个镇、2个街道办事处，有259个行政村、96个社区居委。

全市户籍总人口106.00万人，其中城镇人口64.00万人，乡村人口42.05万人，城区常住人口48万人。

二、城市经济开展状况

2.1、产业结构

宜兴，位于中国最具经济活力的长江三角洲和沪宁杭都市圈的核心地带，是环太湖经济圈西岸线和宁杭经济带重要的中心城市，也是中国乡镇工业的发祥地之一，经济根底良好。多年名列中国百强县市竞争力前十位。经济结构呈多元化开展，一、二、三产业的比重为3.5：59.5：37。2007年全市工业总产值，支柱产业主要是环保产业、电线电缆产业、精细化工、陶瓷产业、纺织产业。

2.2、宜兴GPD总量数据

年份

2004年

2005年

2006年

2007年

地区生产总值〔亿元〕

300

363

428

505

人均地区生产总值〔元〕

28329

34313

40422

41037

财政总收入〔亿元〕

32.78

43.06

50.81

69.01

城镇职工平均工资(元)

18327

21136

24423

25808

居民存款〔亿元〕

194.60

230.14

263.66

270.92

社会消费品零售总额〔亿元〕

109.51

123.53

143.72

170.14

人均可支配收入〔元〕

13822

16089

18333

三、宜兴城市开展水平的总体评价

3.1、城市定位

宜兴城市定位“中国陶都、江南水城”，是中国的陶都、教授之乡、书画之乡、也是中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国生态示范区国家环保模范城市。

3.2、对外交通通畅

宜兴所处长三角交通枢纽，锡宜、宁杭两条高速公路及新长铁路穿境而过，锡溧漕运河、芜申运河贯穿全境，形成“二高一铁二河”的大交通格局。高速公路直达周边各大城市和机场。扬宜高速和宁杭城际轻轨将开工兴建〔宁杭城际将于2008年底开工，2010年开通〕

3.3、区位优势明显

宜兴地处长三角洲中心地带，江苏省南