建筑建材行业市场前景及投资研究报告：城中村改造，城市更新创造需求，可编辑培训课件.pptx

证券研究报告证券研究报告城中村改造专题：城市更新创造需求，建筑建材产业受益2023年12月5日华安证券研究所

2证券研究报告主要观点本报告旨在回答以下四个核心问题：?1、政策支持：2023年城中村改造顶层设计落地，明确在19个超大特大城市进行城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进，此后相关政策密集出台，多次单独提及城中村改造，战略高度提升。此次城中村改造作用有三：（1）接力棚改和旧改，创造市政建设需求；（2）配合“租售并举”，与保障性住房相结合，为超大特大城市年轻人解决住房问题；（3）稳定新房市场预期，但实际效果或弱于棚改。?2、拉动规模：根据常住人口及人均住房面积推算，预计19个超大特大城市的城中村面积约为9.25亿平方米，预计全国范围城中村面积约为20.76亿平方米。城中村改造周期一般为7-8年，扣除拆除部分，我们预计城中村改造每年有望拉动万亿级投资规模。?3、出资方：城中村改造执行周期更长，土地性质复杂，且改造类项目偏重普惠公益性，资金需匹配多种类型。今年7月国常会审议通过《关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出要坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民建资本参与。我们认为一方面财政资金仍不可或缺，以专项债、低息贷款及政府主导的城市基金形式为主，另一方面社会资本多多益善，以非标融资、商业贷款等形式参与。

3证券研究报告主要观点?4、受益方：（1）规划设计：具有城中村改造经验的企业有望率先受益；（2）建筑施工：拆除、重建以及改造，深耕地方的土建企业有望受益；（3）建筑材料：新建项目有望拉动水泥、玻璃等传统建材产品，改造项目有望拉动消费建材类需求；（4）配套环节：建设过程中涉及检测、监理等业务，相关企业有望受益。?投资建议：改造前期谈判周期较长，建筑建材板块短期为主题性机会。参考目前项目进展，一级土地整理环节通常需4-5年时间，二级建设环节2-3年时间，改造类项目不涉及拆除相对速度较快；因此前期规划类公司较为受益，施工及建材需求相对滞后。?从市值及营收角度，优先关注弹性较大标的：建议关注具有城中村改造等城市更新项目经验的规划类公司【华阳国际】【苏州规划】；建材类受益公司【海鸥住工】【亚士创能】【目且相关订单明显有增量的建筑央企【中国建筑】【中国交建】。】；承接过超大特大地区城中村项?风险提示：（1）城中村改造推进不及预期的风险；（2）房地产超预期下行的风险；（3）土地收储难度大的风险；（4）资金落地不及预期的风险。

4证券研究报告0102030405城中村改造政策梳理及作用分析城中村改造投资规模几何？城中村改造资金何方？城中村改造受益方有哪些？风险提示

5证券研究报告1.1城中村改造顶层方案落地?2023年城中村改造顶层设计落地，战略高度提升。?“城中村”是指在城市扩张过程中遗留的，以土地集体所有权为主的被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，一般以自建房的形式存在。随着改革开放后，国内经济蓬勃发展，城市化进程加剧，尤其珠三角地区，大量外来人口涌入城市，城市土地资源无法满足急剧扩张的经济发展需求，原本以农业经济为主的村落及其耕地均被纳入了城市用地范围，其中村民宅基地和自留地均被保留下来，形成“城中村”。?城中村改造虽然各城市较早就开始，但主要以各自行动为主，并未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则。2004年国务院《城市住房保障和城市住房体系建设规划（2004-2010）》中明确提出了城中村的改造任务，将城中村改造正式纳入的国家规划，此后政策多将城中村作为城市更新的部分与棚户区改造、老旧小区改造一并提及；2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造顶层设计落地，强调“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”；同月明确城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进。

6证券研究报告1.1城中村改造顶层方案落地图表1：城中村改造全国性政策梳理时间部门文件/会议主要内容《城市住房保障和城市住房体系建2004年国务院明确提出城中村改造的任务，标志着城中村改造正式纳入国家规划。设规划（2004-2010）》住建部、关于加快推进棚户区（危旧房）改城中村改造属于城市棚户区（危旧房）改造范畴，具体范围由市县人民政府结合当地实际情况确定，采取拆除新建、改建（扩建、造的通知翻建）、综合整治等多种方式。对城市规划区内的城中村，要按照城镇规划稳步实施改造。关于做好2013年城镇保障性安居工着力抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造，积极推进非成片棚户区、零星危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳2012年12月2013年4月等7部门住建部程工作的通知步实施城中村改造。关于进一步做