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房地产开发建设报批报建报审程序！

前言：房地产开发一般可分为五个阶段

第一阶段丨可行性研究和项目决策阶段

第二阶段丨建设前期准备阶段

第三阶段丨建设阶段

第四阶段丨销售阶段

第五阶段丨交付使用阶段

no.1

第一章：项目决策阶段

◆房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性

研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策

的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：

(1)项目概况；

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；

(3)市场分析和建设规模的确定；

(4)规划设计影响和环境保护；

(5)资源供给及资本运作方案；

(6)环境影响和环境保护；

(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；

(8)开发建设节点计划；

(9)项目经济及社会效益分析；

(10)结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑

工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和

意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以

自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会

研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项

目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项

目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出

投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重

要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研

究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建

设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡

应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标

的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的

具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及

重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；

拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委

员会令第５号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重

要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发

展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重

点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；

4、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：

(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；

(2)调查研究；

(3)方案选择与优化；

(4)财务评价和经济评价；

(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。

报建人员必备|开发报建流程中的节点解析！

no.2

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式

1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

3）转让取得；

4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；

5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；

6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。

开发商获取土地使用权的程序

土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让

与土地使用者。

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用

权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地

的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土

地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞

投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使

用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同