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论文答辩陈述稿：论文的创新点？

第一部分：开头语

近年来，我国经济快速发展，城镇居民生活水平日益提高，但是相随的是我国房价也在突飞猛进，很多城镇居民难以承受日益高涨的房价。为了实现自己的住房梦想，很多城市中低收入群体购买城市近郊的小产权房，小产权房呈现出规模化的发展趋势；但是另一方面，鉴于小产权房所占用的土地是农村集体土地，这违背了法律禁止农村集体土地向外流转的规定，国家房管部门也一再发文告知小产权房不受法律保护，告知城镇居民不要购买小产权房，但是在现今房价高涨的现实下，仍然有很多城镇居民铤而走险购买小产权房。截止到2007年上半年，全国的小产权房面积已经接近120亿平方米了。

本论文以该矛盾为立论入角点，在阐述小产权房的发展现状，产生原因等因素的基础上，提出允许农村集体建设用地使用权自由流转，以使小产权房的合法化的途径来解决我国小产权房的问题，并进一步提出小产权房合法化的制度构建。小产权房合法化后，小产权房以合法的方式进入房地产市场，一方面充足了房源，降低了房价，满足了广大居民的住房需求，另一方面也为农村的进一步发展打开了新局面。

第二部分：论文的写作内容

文章主要包括四个方面的内容。

第一部分阐述了小产权房的概念、特征、分类等基本问题。

首先，从我国小产权房自身的发展情况和社会公众对于小产权房的基本认识，提出小产权房是指：村委会自行开发或者与开发商合作开发集体经济组织所拥有的土地，然后向非本集体经济组织成员出售，购房者取得由村委会或乡（镇）政府颁发的产权证书。

其次，进一步分析了我国小产权房体现的一些基本特征，例如，小产权房的销售价格非常低廉，仅达到一般商品房买卖价格的25%-30%，这也是吸引购房者购买小产权房的最主要的原因；小产权房产权证是由村委会或者乡镇政府颁发的，没有到法定房管部门进行房屋产权登记，也因此小产权房的流转难以受到法律的全面保护，依据《物权法》的相关规定可知，小产权房所占用的集体土地也禁止抵押，小产权房的所有权能严重缺陷；小产权房涉及到众多主体，包括提供土地使用权的农村集体经济组织成员和购买小产权房的城镇居民，还包括村委会、乡镇政府以及其他政府管理部门等。

再次，从小产权房发展的情况来看，可以大致从所使用的土地的性质、购房者的意图以及小产权房的开发途径等三个角度对小产权房进行分类。

在了解到小产权房的基本概念情况后，第二部分将进一步分析小产权房产生的原因。

本文认为，小产权房产生不仅有其内在制度性原因，还有其特定的外在社会性原因。在内在制度原因方面，主要在于我国特有的城乡二元土地所有制度，我国土地分为国家所有和农村集体所有，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，只能使用国有土地，除非存在法律规定的例外情形。而农村集体土地使用权不能流转用于非农业建设。

这样就禁止了农村集体土地使用权向外部流转；而我国实行房地一体流转体制，法律禁止农村集体建设用地流转用于非农业建设，也就禁止了建设在农村集体土地之上的小产权房向农村集体外部流转。就导致了小产权房交易行为的违法性。另外，我国立法规定的土地征收制度作为农村集体土地向集体外部流转的唯一单行通道，其制度设计也存在诸多的不合理之处，例如，土地征收补偿标准农民缺乏话语权，其规定过于概况，没有细化标准，往往导致政府支出征收的土地补偿费用过低。农民不能通过土地征收制度获得应有的土地增值收益，其突破法律规定创造小产权房这类新生事物以争取自身合法权益的行为也在所难免。

另外，现在我国小产权房呈现出规模化发展的特征，也与其生存的特定社会环境有很大关系。我国目前可利用土地稀缺，房价高涨，部分中低收入群体难以承担日益高涨的房价，为了实现自身的住房梦想，他们自然会考虑购买房价低廉的小产权房；我国实行的新农村建设等政策也为小产权房的发展提供了很好的生存空间，许多农村借新农村建设之机，大力开发本村集体土地建设小产权房向集

在农村建设用地使用权流转的形式上，可以采取出让、转让、出租、作价入股、联营、抵押等形式，在条件允许的情况下，还可以创新多种流转形式，充分实现土地使用权的资本价值。在具体的流转程序上面，可以参照广东省，成都市等地的文件规定。

还有一个不可忽视的问题是，在构建农村集体建设用地使用权流转制度的过程中，需要注意对于农民权益的保护。对于集体建设用地使用权是否可以流转以及怎样流转，需要充分尊重农民的自由意愿，由农民自行表决决定，政府部门不可强行干预。对于农村集体建设用地使用权的流转收益，需要建立专款专用制度，主要用于农村自身建设，例如可以用于农村社会保障制度建设和农村公共基础设施建设等。另外，还需要注意对农民进行职业技能培训，完善农民就业保障机制。

当然，在小产权房合法化的过程中，还需要注意其他配套制度的完善，例如需要完善农村房屋登记制度和农村土地登记制度