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小区物业服务设施设备维护服务方案

目录

TOC\h\z\u第一节房屋及公用设施的维护和管理 2

一、房屋及公共设施管理工作的重点 3

二、房屋本体及公用设施维修养护计划 4

三、维修养护实施细则 7

四、搞好房屋查勘工作 16

五、工作时间选择 16

第二节设备设施维修服务要求 17

一、设备维修维护范围 17

二、各岗位职责 17

三、机电设备、设施的运行管理 22

四、机电设备、设施、房屋的管理目标 22

第三节设备设施维修服务标准 23

一、房屋建筑的日常养护维修 23

二、低压电器设备的维修服务 23

三、给排水系统的维修服务 25

四、中央空调系统的设备维护 26

第四节机电设备管理 27

一、设备的基础管理 27

二、设备的使用与维护管理 28

三、设备维修管理 34

四、各系统设备设施的维修养护计划 37

五、机电设备设施抢修、应急处理方案 52

第五节电力系统维修管理制度 55

第六节电梯、货梯的运行与管理 56

一、目的 56

二、适用范围 56

三、管理职责 57

四、内容 57

第七节空调系统的管理 58

一、空调系统的组成 58

二、空调系统设备房的环境要求 58

三、空调系统的标识 60

四、空调系统的管理要点 61

五、空调系统的操作规程 61

六、空调系统的运行管理 63

七、空调系统的应急处理方案 63

第八节排水系统的管理 65

一、总则 65

二、适用范围 65

三、管理职责与分工 65

四、给排水系统日常检查 65

五、巡视检查内容如下 66

六、给排水系统定期保养 66

第一节房屋及公用设施的维护和管理

房屋及公用设施的维修养护，是物业管理工作重点之一，为了保证房屋及公用设施的物业管理工作正常有序地进行，我们制定了一系列房屋本体及公用设施维修养护计划及实施细则，努力为XX住宅小区业主提供一个温馨、安全、舒适的居住环境。

一、房屋及公共设施管理工作的重点

住宅小区所有建筑及公共设施投入使用后，随着时间的推移，必定会受到自然环境的一些不确定因素的影响，包括日晒雨淋、地质变化、人为损失等，给建筑物带来一定的侵害，因此，防渗防漏，防止地基浸水，加强地基基础的养护，保持勒脚完整，防止基础受损削弱，坚决杜绝超载情况的产生，采取有针对性的行之有效的措施和方法做好对梁、板、柱、基础、楼梯和钢结构等承重构件及内外墙、门窗、装饰工程、设施、设备等的维修和养护工作，防止外露的各种金属构件遭受侵蚀，及时处理发现的问题，这些都是我们物业管理公司在对房屋建筑进行专业化管理工作中的重要内容。

住宅小区属居民小区物业，可能会出现一些人为无意识地对建筑物公共楼道、扶手、公共设施等的损坏，且各业主家的室内装修标准、材料各不相同。各类公建配套（幼儿园、商铺等）装修标准、使用功能的差异也很大，建筑造型、功能各具特点，结构变形缝多，建筑、装饰材料的品种也很多，还有不少直接暴露在大气中的金属构件，因此，这就决定了今后我们在物业管理工作中必须要采取多样化的、针对性强的维护管理手段，解决如公共设备、设施、楼道防损坏；木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；各类外部装饰材料的防腐蚀老化；大理石、花岗石、墙砖类石质材料的防腐蚀、防变色等诸如此类的维护、管理问题。

房屋管理是对房屋进行日常巡视检查，定期查勘鉴定，在评定房屋完损等级的基础上，制订房屋维修养护计划，对房屋进行维护和修缮。房屋维修主要以恢复性维修为主，及时对因自然或人为造成损坏的房屋及其构件进行维修，以恢复房屋的原有状况与功能，保障房屋安全和正常使用，保持房屋外观完好无损。

二、房屋本体及公用设施维修养护计划

对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制科学性和操作性强的修缮养护计划。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定，在正常使用情况下，新建房屋工程的保修期限为：

（一）地基基础和主体结构工程：设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏年限：X年；

（三）房屋装饰工程：X年。

在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏、大、中修或更新改造由管理处制订修缮计划，报住宅小区物业主管部门和业主委员会后批准后动用维修基金进行修缮。

房屋本体及公用设施维修养护计划如下：

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